こんにちは、サンタ王ゆうやんこと伊藤雄一です。今日は、実際に寄せられた相談をひとつの物語として紡ぎながら、住まい選びの本質と、あなたが安心して次の一歩を踏み出せるための具体的な道筋をお伝えします。家の購入や賃貸、特に「贈与型賃貸」や“拡張型”の選択肢に迷っている方に向けた内容です。
はじめに：問いはシンプル。でも答えは人生設計そのもの
相談はこう始まりました。三十代後半、岐阜市在住、妻と小学生のお子さんの三人暮らし。年収は約500万円。親世代の住宅ローン苦労を見て育ったから、自分も同じ轍を踏みたくない。中古を買うことを考えていたが、本を読んで「贈与型賃貸（拡張型賃貸）」という選択肢を知り、大いに興味を持った。そこで僕に電話が来たんだ。
相談者の不安は三つ。
- これから増える住居費を、持ち家に切り替えることで本当に減らせるのか？
- 周りは新築やマイホーム購入の流れなのに、自分だけ違う選択をする心理的不安をどう克服するか？
- 中古をベースにした拡張型賃貸を選ぶなら、どんな条件がベストか？
この問いは、単なる“不動産のテクニック”を超えています。家は暮らしの舞台。だから答えはお金の話だけで決まるものではありません。だけど、見落とせない現実的なポイントもあります。ここから一つずつ、暮らしと数値の両方から考えていきましょう。
第1章：所有と賃貸、何が変わるのか ― ランニングコストの視点
まずは数字の話をしよう。多くの人が見落としがちな点は「家を持つことの一時的な安心感」と「長期的なランニングコスト」は別物だということ。
相談で触れたように、最も差が出るのはランニングコストです。具体的には以下のような費目があります。
- 固定資産税や都市計画税
- 保険料（火災保険など）
- メンテナンス費（外壁塗装、給湯器交換など）
- リフォームや内装の更新費
- 住宅ローンの利息負担
拡張型賃貸の説明では、「家賃はやや高めになるが、最終的に土地と建物を自分のものにできる」という話が出ました。ここで大事な視点は「誰がランニングコストを負担するのか」です。一般的な持ち家ではこれらはすべて所有者負担。賃貸（特に贈与型や契約に工夫のある拡張型）では、オーナー側が一部または全部を負担するケースがあります。
結果として、家計の見通しが分かりやすくなる場合があります。会社の住宅補助や社宅制度があるなら、それを活用して家計の負担を軽くするのも合理的な選択肢です。
35年ローンは本当に「罠」か
「35年住宅ローンは罠だ」という言葉はショッキングだけど、真意は「長期ローンは総支払額が膨らみやすく、家計の柔軟性を奪う」ということに尽きます。利息負担は生活の足かせになり得ますし、金利が上がれば返済負担は増えます。
ただし、ローンが悪かと言えばそうではない。重要なのは返済計画の透明性と、将来の選択肢を残すことです。拡張型の仕組みは、初期の資金負担を抑えつつ、必要なときに所有に切り替える柔軟性を持たせることができます。
第2章：心理的不安を柔らかくするための考え方
周りがマイホームを買う中で「自分だけ違う選択をする」ことへの不安。これはとても普通の感情で、僕も多くの相談で耳にします。大事なのは、その不安とどう向き合うかです。
まず理解してほしいのは、他人の選択はその人の価値観とタイミングによるもので、あなたの事情とは切り離して考えていいということ。家族の価値観、将来の仕事の見通し、教育方針、資金計画、どれも違っていて当然なんだよね。
僕がオススメする心の整え方は三つ。
- 自分たちの「生活ビジョン」を言語化する
- 数値で安心できる比較表を作る
- 小さな実験（物件見学、試住、相談）を繰り返す
心の不安は抽象的だから、言葉と数字にして置いておくと楽になります。相談者の方も、僕とのやり取りで「自分たちの暮らし方」に立ち返ることで不安が和らぎました。
第3章：拡張型賃貸（贈与型賃貸）を中古で進めるなら、この条件が理想
具体的に「中古住宅をベースに拡張型賃貸で進めるならどんな条件が良いか？」という質問に答えます。ここは現場感覚とリスク管理のバランスが必要です。以下は僕が現場で勧めるチェックリストです。
- 構造と耐震性が確認されていること：1981年（旧耐震基準）以前の建物は要注意。改修計画がある場合は改修費の見通しを明確に。
- 給排水・電気設備の状態が良好、または交換計画が明確なこと：水回りや配線交換は高額になりがちです。
- 固定資産税評価や土地の権利関係が整理されていること：境界トラブルや共有持分の問題は後々面倒。
- 大規模修繕や屋根・外壁の耐用年数が長期的に見込めること：外部の劣化要因は予想外の出費源です。
- 契約条件でオーナー負担と入居者負担が明確になっていること：誰が何を負担するのかが曖昧だと将来トラブルになります。
- 周辺環境（通学、買い物、将来の土地利用計画）が安定していること：暮らしやすさは長い目で効いてきます。
- 賃貸部分と居住部分の導線が合理的であること：生活のしやすさは暮らしの満足度に直結します。
このチェックリストを満たす物件であれば、拡張型を採用して段階的に投資していく価値が高いと僕は考えます。
交渉のポイント
中古＋拡張型は、交渉で優位に立てる場面がたくさんあります。工事範囲の限定、リフォームのグレード指定、支払い条件、そして将来の所有移行条件など。交渉の際は以下を意識してみてください。
- 明確な修繕項目と見積もりを提示してもらうこと
- 支払スケジュールを分割化してキャッシュフローを安定させること
- 所有移行のタイミングと費用負担の合意を文書化すること
第4章：家は「箱」ではない――優先順位を明確にする
僕はよく「家は箱じゃない」と言います。暮らし方を育てる場所。だから設計段階で何に価値を置くかを家族で決めることが最優先です。
相談の方は「断熱や耐震はそこまで気にしない」と言っていましたが、それは逆に言えば「本当に何を大事にするか」をハッキリさせるチャンスです。例えば：
- 子どもの遊ぶスペースを優先するのか
- 老後まで見据えてバリアフリーを重視するのか
- 将来的に賃貸運営や二世帯化を考えるのか
こうした価値観を明確にすれば、必要な投資箇所が見えてきます。構造や断熱は長期的な安全と省エネに直結します。優先順位の高いところには投資し、そうでない部分は専門家に任せてコストを抑える。これが僕の提案する合理的なやり方です。
第5章：具体的な比較方法―生活視点で作る「読みやすい家計表」
結局、持ち家と賃貸のどちらが「家計にやさしいか」は、未来の仮定をどう置くかで変わります。ここで役立つのは、シンプルな3つのシナリオを作ることです。
- 持ち家シナリオ（ローン35年、修繕費年平均、保険、固定資産税を加味）
- 賃貸シナリオ（家賃＋共益費＋更新料を想定、会社補助があるなら反映）
- 拡張型シナリオ（初期費用抑制＋家賃少し上乗せ、将来所有移行のためのオプション費用）
それぞれについて10年、20年、35年の累計支出をシンプルに比較してみると、見えなかった違いがはっきりします。数値にすると感情が整理しやすいんだよね。
第6章：実例紹介――単身者向け3LDK平屋のプロジェクト（現地見学のすすめ）
相談者には、実際に見学していただくことを提案しました。具体的には、近隣で計画中の平屋3LDKの新築プロジェクトを見て、暮らしのイメージを固めてもらう予定です。
物件を見るときのチェックポイントはこうです。
- 動線が生活に合っているか
- 収納の使い勝手
- 日当たりと風通し
- 周辺の騒音や朝晩の交通状況
- 近隣施設との距離感（学校、スーパー、病院）
見学は単なる物件確認ではありません。実際にそこでの生活を想像し、家族とどんな時間を紡ぐかを感じる場です。見てみると案外、決断が早くなるんだよね。
第7章：よくある誤解とその解き方
いくつかの誤解を整理しておきます。
- 誤解1：賃貸はいつまでもお金を払って終わりだ。→ 居住の安定を優先するなら賃貸で生活の基盤を固めつつ、将来的に購入へ移行する選択肢もある。
- 誤解2：中古は必ずリスクが高い。→ 状態と契約がクリアであれば、コストパフォーマンスは高い。
- 誤解3：贈与型賃貸は業界の裏技のようなものだ。→ 仕組みを正しく理解し、契約条件を明確にすれば有効な選択肢になりうる。
第8章：僕からのメッセージ ― 三方よしの家づくりを目指して
僕の理念は「三方よし」と「応援される会社づくり」。これは住まい選びにも当てはまります。住まいづくりは売り手、買い手、地域の三者がハッピーになることが理想です。
あなたの家づくりは、単なる取引ではなく、未来への投資であり、子どもたちへの贈り物でもあります。だからこそ、数値と心の両方を大切にしてほしいんだ。
相談者の方は最後にこう言ってくれました。「今日一番の収穫は、暮らし方を基準に考えることができたこと。妻と話し合って優先順位を決めます」と。これで十分なんだよね。一歩を迷っているなら、まずは家族で優先順位を明確にすること。次のステップはその上で物件を見て、交渉して、数値で納得すること。僕はそのプロセスを一緒に歩きたい。
チェックリスト：相談に来る前に用意しておくと役立つもの
- 現在の家計の収支表（家賃、光熱費、教育費など）
- 住宅にかけられる自己資金の目安
- 将来のライフプラン（転職、子どもの教育、親の介護の可能性）
- 重視する住まいの条件（耐震、断熱、間取り、周辺環境など）
追伸：直接、一緒に考えたいあなたへ（公式LINEと無料相談のご案内）
今日の話が少しでもあなたの心に響いたなら嬉しいです。迷いがあるとき、誰かに寄り添ってほしいと感じたら、ぜひ僕の公式LINEに登録してください。ブログだけでは伝えきれない、あなたの具体的な状況に寄り添ったアドバイスを無料で行っています。
今なら友だち追加してくれた方限定で無料の個別オンライン相談を受け付けています。「ブログを読んだ」と一言送ってください。無理な営業は一切しません。僕はただ、あなたの夢を応援する一番のファンでありたいだけなんだ。一緒に次の一歩を踏み出していこう！
よくある質問（FAQ）
35年ローンは本当に罠ですか？
拡張型賃貸（贈与型賃貸）はどんな人に向いていますか？
中古物件で注意すべきポイントは何ですか？
周りが家を買う中で違う選択をする不安はどうすればいい？
会社の家賃補助は利用すべきですか？
物件見学で必ず見るべき3つの場所は？
初めて相談する時に準備するものは？
最後にもう一度、あなたへの約束
家づくりは一生に何度もない大切な判断。僕はその判断を一緒に考える相手でありたい。具体的な数字の整理から物件の現地見学、契約のチェックまで、あなたの側に立って手を取って進んでいきます。まずはあなたの暮らしの優先順位を僕に教えてください。そこから一緒に、次の安心できる一歩を作っていこう。
心配なことがあればいつでも相談を。僕はあなたの味方だよ。応援している。