こんにちは、サンタ王ゆうやんこと伊藤雄一です。今日は事務所の窓を開けると、近所の子どもたちが元気に遊んでいる声が聞こえてきて、家族の時間って本当にかけがえないなと改めて感じました。そんな「暮らし」を守るために、家を買うか賃貸で柔軟に暮らすかで悩む声が最近とても多いんだよね。今回は、家づくりや住宅ローンについて不安を抱えるあなたに寄り添いながら、金利リスクと「125%ルール」の仕組み、そして選択肢の整理の仕方をわかりやすく伝えたいと思います。
はじめに — 相談に詰まった声から見えるもの
相談は、共働きで小学生の子どもが二人いる家庭や、年収450万の若い家族など、背景は違っても似たような不安を抱えた方々から届きます。「新築で3,500万円の物件を検討している」「自己資金は500万円」「本を読んで金利1％の上昇で人生が変わるとあって不安になった」— そんな声。僕はいつも大事にしているのは、数字だけで判断させないこと。暮らしの価値観、家族の優先順位、そして「どこまでリスクを受け止められるか」を一緒に整理することなんだ。
今回の記事の目的
- 変動金利と「125%ルール」がどう家計に影響するのか、わかりやすく説明する。
- 具体的な数値例で「金利1%上昇」がどの程度の負担になるかを示す。
- 持ち家以外の選択肢（贈与型賃貸など）と、そのメリットを現実的に比較する。
- 家族で話し合うためのシンプルなフレームワーク（第一段階〜第三段階）と、次の一手を示す。
ある家族の物語 — 誰にでも起こりうる選択の分岐点
ここに二つの相談例を、特定されないように一つの物語にまとめてみます。
30代後半の夫婦。妻はITエンジニアで年収約500万円、夫も同程度。子どもは小学生が二人。欲しいのは3,500万円の新築。でも自己資金は500万円ほど。住宅ローンの35年返済という話を目にして、不安が募った。特に「変動金利の125%ルール」という単語を本で見て、気づかないうちに借金が膨らむのではないかと恐れている。
別の35歳の相談者は製造業で年収約450万円。自己資金は少なく、3,000万円の物件を検討中。周囲の声では「ローンを組むのは怖い」という意見も多く、本のBさん一家のように贈与型賃貸という選択肢に興味があるが、半信半疑だ。
どちらの相談者にも共通しているのは「家族の暮らしを守りたい」という気持ち。でもその手段が“借金”を大きくしてしまうリスクをはらんでいるかもしれない、という漠然とした不安だ。
変動金利とは何か。なぜ「1%」が重要なのか
まずは基礎から。住宅ローンの金利には大きく「固定金利」と「変動金利」があります。固定金利は契約時の金利が一定期間（または全期間）変わらないタイプ。一方、変動金利は市場の金利に合わせて数年ごとに見直されるタイプです。
変動金利は初期の金利が低めに設定されることが多く、その魅力から選ぶ人が多いのですが、金利が上がると返済額が増えるリスクが常にあります。本で言われている「金利1%上昇で人生が変わる」というのは、長期ローンにおいては小さな差が積み重なって家計に大きな影響を与える、という意味なんです。
具体例で見る「金利1%の差」
実例で感覚を掴んでほしいので、以下を例にします。
- 借入額：3,000万円（自己資金500万円で3,500万円の物件を購入するとき）
- 返済期間：35年（420回）
年利1.0%で計算すると、月々の返済はおよそ84,600円前後になります。これが年利2.0%になると、月々はおよそ99,300円前後に。つまり金利が1.0%上がるだけで、月に約1万4千円、年間にすると約17万7千円の差が出るんです。
その差が30年、35年と続くわけですから、家計に与えるインパクトは想像以上に大きい。「月に1万数千円くらいなら」と軽く見ないこと。家族の教育費、車の維持費、病気や転職などライフイベントのどれかが来たときに、そこが崩れやすくなります。
「125%ルール」の仕組みとその罠
本の中で語られていた「125%ルール」とは、一般的に次のような状況を指しています（実際の契約や銀行の運用は金融機関ごとに異なるため、具体的な文言は契約書で確認してください）。
- 変動金利が上昇した際、銀行は支払額（毎月の返済金額）の急激な変化から借入者を保護するために、一度に支払額を大きく上げずにコントロールすることがある。
- その際、支払額の上限を「直前の支払額の125%（つまり最大で25%増）」などで設定することがあり、急激な金利上昇時に支払額をその枠内に留めるために返済期間を延長する、という運用が取られる場合がある。
この仕組み自体は短期的に支払額のショックを和らげるために設けられている。しかし罠となるのは次の点だ。
- 支払額の上昇を抑えるために返済期間を延ばすと、毎回の支払いが利息中心になり、元金の減り方が非常に遅くなる場合がある。
- 極端な金利上昇が起きた場合、最悪は支払い額が利息にも満たない状況になり、未払い利息が元本に組み入れられることで元本が増えてしまう「ネガティブアモチゼーション（元本増加）」が理論上は起こり得る。
現実には極端な金利上昇や金融機関の手続きによって対応は分かれますが、重要なのはこの「支払いは一見抑えられているのに、実際には返済が進んでいない」という状況に気づきにくい点です。
簡単な数値例での解説
先ほどの借入3,000万円の例で続けます。初期金利1.0%だと月84,600円程度。もしある時点で市場金利が急上昇して、理論上の新しい支払額が月132,800円になってしまったとします。
ところが銀行の内部ルールで支払増額の上限が125%（つまり最大で約105,750円）に設定されると、理論上の支払額に届かないため返済期間を延ばして対応します。延長した期間中は利息分の比率が高くなるため、元金の減りが遅くなる。
もっと極端に、もし金利がさらに上がり、支払額の上限ですら利息をカバーできない水準になれば、支払っている月々の金額が利息に満たず、未払い分が元本に加算される「元本増加」のリスクが出てきます。これは最悪のケースですが、理論的には起こり得るんだよね。
だからこそ必要な「シナリオ別プランニング」
ここで僕が相談者にいつもお伝えしているのが、「第一段階・第二段階・第三段階」の考え方です。これは感情論ではなく、家族と一緒に現実的に検討できる軍資金と行動プランを準備するためのフレームワークです。
- 第一段階（通常時）：今の生活を維持できる余裕。家計の見直しで対応可能な範囲（例：月に数千円〜1万円程度の増加は吸収できる）
- 第二段階（注意時）：家計の再配分や支出削減だけでは厳しい増加（例：月1万〜3万円増）。この段階で固定金利への借り換えや家計の根本的な見直しを考える
- 第三段階（危機時）：生活レベルの維持が難しい増加（例：月3万円以上）。最終手段として売却、賃貸への転換、親からの支援などの選択肢を現実的に検討する
この段階ごとに具体的なアクションを決めておけば、いざ金利が動いたときに慌てずに判断できます。大切なのは「いつまで耐えるか」を家族で共有することです。ここでの対話が、後悔を防ぎます。
持ち家と贈与型賃貸（雑用型賃貸）の比較 — 失うものと得るもの
相談者の一人が興味を示していた「贈与型賃貸（雑用型賃貸）」という選択肢についても触れます。ここでのポイントは、住宅ローンを自分で抱えないため金利リスクを事実上回避できる点です。
- 持ち家のコスト：固定資産税、修繕費、リフォーム費用、保険料、ローン利息リスク、土地の固定費など。これらは所有する限り発生し続けます。
- 贈与型賃貸のメリット：役割分担により固定資産税や大規模修繕費をオーナー（大家）が負担するケースがある。家賃内でこれらをカバーする代わりに、金利上昇というリスクが直接は襲ってこない。
- デメリット：家賃は将来的に増えることもあるし、自由に改築できないなどの制約がある。会社からの住宅手当を受けている場合、持ち家にすると手当がなくなる可能性がある点も見落とせない。
大事なのは「何を守りたいか」を明確にすること。教育費を優先する家庭なら、家計の安定を優先して賃貸を選ぶのは合理的な選択になり得るし、長期的にその場所に住み続けたい、資産形成を目指したいという人は持ち家の方が合うこともあります。
実務的な次のステップ — 具体的に何を準備するか
相談者に「具体的な数字でシミュレーションしよう」と言ったときに、僕が現場で必ず確認する項目はこれです。
- 購入予定の物件の総額（建物＋土地）。土地を既に持っているか。
- 自己資金の額とその使い道。
- 現在の年収と将来の見込み（昇給・転職の可能性）。
- 住宅手当や家賃補助の有無と、それが持ち家に変わることでどう変わるか。
- 子どもの教育費、車、介護など将来の大きな支出予定。
- 借入条件（変動・固定、当初金利、繰上げ返済の可否など）。
この情報が揃えば、金利変動や返済期間の変更による影響を数値化できます。僕はその場でシュミレーションして一緒に表を見ながら「ここが耐えられるラインだね」「ここまで来たら別の手を考えよう」と話していくのが好きです。数字にすると、感情的な不安はずいぶん軽くなるんだ。
家族とするべき会話の例
相談の中で印象的だったのは、相談者が「奥さんとしっかり話し合って第一〜第三段階まで考えます」と言ってくれたこと。これが実は一番重要。
- 月々の返済が増えたとき、生活の優先順位をどう変えるか。
- 教育費や習い事はどうするか。
- 仕事の減収や転職に備える貯蓄目標。
- 万が一のときに売却や賃貸転換をするなら、いつまでに決断するか。
このような話し合いを事前にしておくだけで、金利上昇や想定外の出来事が起きたときに、家族全員が同じ地図を見て判断できます。
最後に僕からのメッセージ — 一緒に一歩を作ろう
住宅購入は人生の大きな決断で、正解は人それぞれです。だから僕はいつも「まずは自分たちの地図を描く」ことを勧めています。地図ができれば、どの道を選ぶかが明確になります。
もし今あなたが不安で夜眠れないくらい考えているなら、それは真剣に暮らしを守ろうとしている証拠です。僕はその声を受け止めて、一緒に現実的なプランを作ることができます。数字のシミュレーション、土地や建物の条件整理、住宅手当の影響検証、贈与型賃貸の現実的な選択肢の比較。どれでも一緒にやっていこう。
125%ルールって具体的にどういう状況で適用されるの？
金利が1%上がるとどれくらい負担が増える？
元金が減らない、もしくは増えることは本当にあり得るの？
贈与型賃貸に切り替えるメリットは？
今すぐできる3つの実務アクションは？
追伸 — 僕と直接話してみませんか？（無料相談のご案内）
今日の話があなたの心のどこかに届いていればうれしいです。家づくりや土地活用、住宅ローンの不安は一人で抱えると重くなります。僕はこの仕事で多くの家族と向き合ってきました。あなたの地図を一緒に描いて、次の一歩を具体的にすることが僕の喜びなんだ。
僕の公式LINEでは、ブログでは伝えきれない個別の事情に合わせた相談も受け付けています。今なら友だち追加してくれた方限定で無料の個別オンライン相談も行っているので、「ブログ読んだよ」と気軽にメッセージを送ってほしい。無理な営業は一切しない。僕はただ、あなたの夢と暮らしを全力で応援したいだけなんだ。一緒に現実的で温かい未来の地図を描いていこう！
心が少しでも軽くなったら、それだけで僕は嬉しい。必要なときに、僕はそばにいるよ。
— サンタ王ゆうやん（伊藤雄一）