この画像は生活感をのぞき見したイメージ画像です 通常のパースに少し手を加えてみましたよ（笑）
こんにちは、サンタ王ゆうやんこと伊藤雄一です。
事務所から見える街並みを歩いていると、家のかたちや暮らし方について考える時間が自然と増えます。住宅ローン、子どもの教育費、将来の生活設計——どれも切実で、頭の中がぐるぐるする話題ですよね。今日は、ある家族から届いた相談をもとに、みなさんと一緒に「35年住宅ローン」と「拡張型賃貸（贈与型賃貸の考え方を含む）」について、現実的で温かい視点から考えていきたいと思います。
はじめに：気づきは「知らなかった」から始まる
「35年ローンは罠？」そんな言葉を聞いて、驚きと不安を抱えた人も多いはずです。実際、住宅にまつわる常識の多くは業界の慣習や、周りの“当たり前”によって形成されています。けれど本当に大切なのは、選択肢を知って、自分たちの暮らしに合ったものを選ぶことです。知らなかっただけで不利になっているのなら、それは変えられます。
ある家族の物語：佐藤さん（仮名）の悩み
相談者は30代後半、妻と小学生の子どもが二人。年収は約600万円。自分のお金は多くなく、住宅購入について悩んでいました。周囲は一般的な35年ローンを選ぶ人が多い中、拡張型賃貸の考え方に触れ、「家を買うこと」と「家を運用すること」の両立の可能性に驚きました。
彼の核心は「安心」です。長期間にわたるローン負担、子どもの学費が重なったときのキャッシュフロー、家族の生活の質と将来の選択肢。そんな不安の中で、「拡張型賃貸」が示す自由度に関心を持ったのです。
拡張型賃貸（贈与型賃貸を含む）とは何か？
まず言葉の整理から。ここで言う「拡張型賃貸」とは、住まいを単なる生活の場だけでなく、必要に応じて賃貸部分を設けることで収入源やコスト分散の役割を持たせる住まいの設計を指します。形はさまざまです。例えば、二世帯のうち一部を賃貸にし家賃収入を得る、賃貸併用住宅にしてローン返済の一部を賄うなど。
「贈与型賃貸」という言葉も出てきますが、これは家族間で賃貸契約や資金のやり取りを柔軟に行い、節税や家族のサポートを組み合わせるような考え方を含めることがあります。ここでは法律や税制の細かい適用はケースにより異なるため、専門家と相談することを前提に、考え方の枠組みとして紹介します。
なぜ拡張型が「安心」に繋がるのか
収入の多様化：一部を賃貸にすると、家賃収入がローン返済や維持費の補填になります。収入源が一つだけだと、万一のときに脆弱になりますが、複数あればリスク分散ができます。
維持費・税金への備え：家を所有すると、外壁塗装や配管修繕、固定資産税、火災保険などのコストが発生します。賃貸収入があると、これらの費用を確実に積み立てやすくなります。
将来の柔軟性：子どもの独立、単身赴任、老後の居住スタイル変更など、ライフステージの変化に応じて住み方を柔軟に変えられます。住み替えずに収入を得られる仕組みがあることで、生活の選択肢が増えます。
35年ローンのリスクと、見落としがちなコスト
35年という長期ローンは、若いうちには返済負担が軽く感じられる一方で、人生の様々なイベントが重なるリスクもはらんでいます。代表的なリスクと見落としがちな費用は以下のとおり。
- 教育費の増加：大学進学や塾、習い事。収入が変わらなくても支出が大きくなる時期が必ずあります。
- 修繕費用：外壁塗装、屋根の補修、配管工事。所有すると必ず発生するライフサイクルコストです。
- 固定資産税・都市計画税：所有者に課される税金。長期保有すると累積で家計に影響します。
- 保険料の更新：火災保険や地震保険など、年単位で見直しや更新が必要です。
これらを「見えない借金」と呼ぶこともできます。拡張型賃貸は、これらの出費を家賃収入でカバーしやすくするため、結果的に安心感に繋がるのです。
拡張型賃貸のメリット・デメリット
メリット
- ローン返済の補助になる：家賃収入で毎月の負担を軽減できる可能性が高まります。
- 維持管理の費用を分散できる：大規模修繕や税負担を特定の年に集中させない設計ができます。
- 将来の売却や相続で有利になる場合がある：賃貸運用の実績があれば投資価値が認められることもあります。
- 暮らしの柔軟性が高まる：家族構成の変化に応じて空間を分け合うことができます。
デメリット・注意点
- 立地や土地の選択が制限されることがある：賃貸性を想定すると場所や間取りに一定の条件が生じます。
- 管理責任が増える：入居者対応や修繕の手配など、所有者としての業務が発生します。
- 初期費用や設計の工夫が必要：賃貸として使いやすい間取りや防音対策など、建築段階での投資が必要です。
- 家族や親戚の理解が必要：周囲の「普通」と違う選択は説明が必要です。ここは相談者が特に気にしていた点でした。
家計管理の具体的方法：拡張型で「安心」を作る実践の流れ
「拡張型にしても、結局うまく回るの？」という疑問に対して、数字と手順で説明します。以下は僕が相談者に勧める実務フローです。
- 現在のキャッシュフローを可視化する：収入、固定費、変動費、貯蓄、教育費の想定を洗い出す。
- ローンの種類と金利を比較する：変動金利、固定金利、ミックスなど、複数のプランを比較。
- 賃貸部分の想定収入を conservative（保守的）に試算する：満室想定ではなく入居率85%程度で計算するのが現実的。
- 修繕・税金のための積立をルール化する：毎月家賃収入の一定割合を「維持管理口座」に振り分ける。
- ライフイベントのシナリオを作る：子どもが高校・大学に進む時期、転職・収入減のリスク、介護の可能性などを仮定する。
- 専門家とプランをブラッシュアップする：税理士、住宅ローンアドバイザー、不動産仲介、建築士などと具体的な数値で詰める。
このプロセスを踏むことで、拡張型が「理想論」ではなく「実行可能な計画」に変わります。特に重要なのは、収入の想定を保守的にすることと、修繕費を先取りで蓄えることです。
家族にどう伝えるか：対話の設計術
「家族や親戚がみんなと同じ選択をしている中で、違う道を進む勇気が出ない」——これは多くの人が感じる正直な不安です。伝え方のポイントを具体的に示します。
- 感情を共有する：まず「不安」をそのまま伝える。数字だけでなく、心配している理由を話すことで共感が生まれます。
- ビジョンを示す：「こういう暮らしがしたい」「子どもの進学負担をこう分散したい」など、未来の姿を描く。
- 具体的なシナリオを見せる：収支表、最悪のケース、ベストのケースを示して比較する。視覚化が説得力を高めます。
- 小さな実験から始める提案をする：いきなり大きく動くのではなく、まず専門家の勉強会に参加する、物件見学に行くといった小さなステップを提案する。
- 一緒に学ぶ姿勢を見せる：「僕も勉強するよ。一緒に聞きに行こう」と伴走を示すことで安心感が生まれます。
相談者は最後に、「家族に話してみる」と前向きな第一歩を誓ってくれました。僕が一番大切にしているのは、選択肢を共有し、家族の選ぶ自由を守ることなんだ。
具体的な物件探しとチェックリスト
拡張型賃貸を検討する際に、物件を選ぶ目線を明確にしておくと失敗が減ります。
- 立地の利便性と将来性：駅徒歩、商業施設、学校区だけでなく、将来的な再開発計画や人口動向も確認。
- 間取りの可変性：将来分割できるか、賃貸に適した動線か。
- 耐震・建物の状態：築年数だけでなく、構造や過去の修繕履歴を確認。
- 近隣の賃料相場と競合：想定家賃が市場と合っているか。空室リスクの把握。
- 管理体制：管理会社の評判、運営コスト、入居者対応の仕組み。
- 設計の配慮：防音、プライバシー、共有スペースの使い勝手。
物件見学のときは、家族で見に行き、実際に暮らす目線で確認することをおすすめします。写真や情報だけでは見落としがちなポイントが見えてきます。
税務・保険の観点：事前に押さえるべきポイント
税務や保険は計画の成否を左右します。大きくは以下の点を押さえてください。
- 家賃収入の課税：賃貸収入が発生すると確定申告が必要になります。経費計上のルールを理解しておくこと。
- 贈与や相続に関するリスク管理：家族間の資金のやり取りは税法上の取り扱いに注意が必要です。揉め事を避けるためにも記録と契約はしっかり。
- 保険の見直し：賃貸部分がある場合は建物の補償や借家人賠償責任を含める必要があるか検討する。
- 減価償却と節税：賃貸物件としての減価償却を活用することで、所得税上のメリットが生じる場合があります。
ここは税理士さんと早めに相談して、誤解やリスクを防ぐのが賢明です。僕たちも専門家との勉強会や相談会を開催していますので、必要なら一緒にご案内します。
よくある誤解と、それに対する考え方
相談の中でよく出る誤解を整理します。
- 誤解：賃貸にすると「住まい」が犠牲になる
事実：設計次第で快適さを両立できます。むしろ家族が長く大切にできる設計にすることで、「本当の住む楽しさ」が持続します。 - 誤解：賃貸は面倒で手を出さない方が良い
事実：管理会社を活用すれば日常対応は委託可能。運用に慣れるまではプロの力を借りるのが合理的です。 - 誤解：長期ローンそのものが悪だ
事実：ローンはツールです。金利や返済計画を工夫し、収入分散と組み合わせれば有効な手段になります。
一緒に考えるためのワークシート（簡易版）
初めての人向けに、簡単なワークを。紙に書いてみてください。
- 年間手取り収入を記入する。
- 現状の年間支出（生活費・教育費・保険）を記入する。
- 月々の住宅ローンの想定支払額を記入する。
- 賃貸に出す場合の想定家賃（保守的）を記入する。
- 賃料の30%を「維持管理積立」として毎月確保した場合の残り金額を計算する。
- 最悪ケース：収入が10%下がったときのキャッシュフローを試算する。
このワークで、ざっくりとでも「安心がどのくらい増えるか」が見えてきます。数字が示す安心感は、感覚だけの安心よりずっと強いんだよね。
実際に動き出すための具体的ステップ
- 家族で時間を取り、今日書いたワークシートを共有する。
- 専門家の無料勉強会や個別相談に参加する。実務的な数字を詰める。
- 物件をいくつか内見して、設計と間取りのアイデアを固める。
- ローン仮審査を受け、資金計画を確定させる。
- 運用開始後は、年に一度のキャッシュフロー見直しを行う。
大切なのは、小さな実験を重ねながら確信をつくっていくこと。一気に全部を完璧にしようとしなくて良いんだ。一歩ずつ一緒に進んでいこう。
ゆうやんからのエール
僕がいつも伝えたいのは「三方よし」の精神です。自分も、家族も、まわりの人たちも、みんなが応援し合いながら良くなっていく。それが僕の大事にしている価値観です。
35年ローンが誰かをだますものでは決してありません。ただ、情報が偏っていたり、選択肢が共有されていないと、自分に合ったベストな選択を見落としてしまう。だからこそ、まずは「知らない」ことを恥じる必要はない。知って、一緒に考えて、選べばいいんだ。
佐藤さん（仮名）は、最後にこう言ってくれました。「家族と話してみます」と。小さな一歩が大きな安心へと繋がることを、僕は確信しています。さあ、あなたも一緒にその一歩を踏み出してみませんか。
よくある質問（FAQ）
拡張型賃貸って具体的にどんな選択肢がありますか？
賃貸収入はどのくらい保守的に見積もるべきですか？
住宅ローンが心配ですが、どのローンを選べばいいですか？
家族にどう説明したら納得してもらえますか？
管理は自分でやるべきですか？管理会社に任せるべきですか？
税務処理で注意するポイントは？
追伸：僕と直接話してみませんか？（公式LINE・無料相談）
今日の話が心に響いたなら、ぜひ公式LINEで直接話しましょう。僕は一人ひとりに寄り添って、数値で裏付けする実務的なアドバイスから、家族との話し方まで一緒に伴走します。
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ご縁を大切に。一緒に「三方よし」の暮らしをつくっていきましょう。