家族にはそれぞれの想いがある。『35年住宅ローンは罠？ 業界が隠す“家をタダで手に入れる裏ルート”！？』を受けて考える、あなたに合った「家」の選び方

こんにちは、サンタ王ゆうやんこと伊藤雄一です。今日は、家づくりで悩むひとりの挑戦者の声を受けとめながら、35年ローンと増用型賃貸（※本文では増用型賃貸と呼びます）の違い、リスクの見極め方、そして家族の幸せを守るための判断軸を一緒に整理していきます。

はじめに｜悩みの核心をそっと手渡す

岐阜県に住む30代後半の佐藤さん（仮名）は、家族を守りたいからこそ迷っています。年収は約500万円、子どもが小さく、現在は3000万円台の建築物件を検討中。ある本を読んで「35年ローンは罠」という警鐘にゾッとした一方で、増用型賃貸という新しい選択肢に魅力を感じています。でも、やっぱり「そんなうまい話があるのか？」という疑問が消えません。

佐藤さんの不安はリアルです。家づくりは家族の未来を左右します。お金のこと、金利のこと、会社の住宅手当の扱い、将来の住宅維持のこと。どれも簡単に答えが出るわけではありません。だから僕はまず、怖さや不安をそのまま受け止めたうえで、判断のための整理の仕方をお伝えしたいと思います。安心して読み進めてくださいね。

物語としての相談｜佐藤さんの状況をもう一度整理する

相談の要点を物語にしてみます。

• 30代後半、製造業で働く夫と妻と小さな子ども2人の4人家族。
• 年収約500万円。貯蓄はそこまで多くない。
• 現在検討中の建築物件は総額で3000万円台。
• 読んだ本では「住宅ローン地獄に陥るAさん」と「増用型賃貸でうまくいったBさん」の対比が紹介され、特に第4章の「1600万円差」のシミュレーションが強烈だった。
• 懸念点としては、金利上昇、変動金利のルール（例として本に出てきた125%ルール）、会社の住宅手当が増用型に適用されるかどうか、など。

こうした条件で、「どちらが家族にとって正しい選択なのか」を問われています。僕が大切にしたいのは、理屈だけでなく「家族の想い」をどう繋いでいくかです。お金の話はわかりやすく整理しますが、最終的な判断は暮らしの価値観とリスク許容度によります。では具体的に見ていきましょう。

35年住宅ローンと増用型賃貸、まずは仕組みをシンプルに理解する

35年住宅ローンは、長期固定または変動のローンで住宅を購入し、家は個人所有になります。支払いは毎月の住宅ローン返済が中心で、契約期間中は基本的にその家の経済的責任を負います。

増用型賃貸は、家を建てながら賃貸収入を得る、あるいは賃貸と自宅部分を組み合わせて資金回収を図るプランを指すことが多いです。家の一部を貸す、賃貸向けの小スペースを設けるなど設計や運用の工夫で収入を作ることを前提とします。

端的に言えば、35年ローンは「所有による安定と負担」、増用型賃貸は「収入で負担を和らげるチャレンジ」です。それぞれにリスクとリターンがあります。

「1600万円の差」はどう生まれるのか――前提を確認する

本で紹介されていたシミュレーションでは、住宅プランの選択や金利、運用次第で長期的に大きな金額差が生まれる、と示されていました。ここで重要なのは、その差は「前提」に強く依存するということです。

差を生む要因の例を挙げます。

• 金利水準と金利の推移（固定か変動か、上昇幅の想定）
• 賃貸部分の稼働率と賃料の推移（空室率や地域の賃料トレンド）
• 税制優遇、減価償却、固定資産税などの扱い
• 住宅の維持管理コストや修繕費、リフォーム費用
• 売却可能性や資産価値の変動

つまり、1600万円という差は「ある一連の仮定」が重なった結果です。金利が揺れたり、賃料が下がったりすると、差は縮まるか逆転することも十分にあり得ます。だからこそ、複数のシナリオを自分で確かめることが必要になります。

現実的なストレステストの方法

僕が相談でよくやるのは次の三つのシナリオで試算することです。

1. ベースケース（現状金利・想定賃料での中立シナリオ）
2. 悲観ケース（金利＋1.5〜2.0ポイント、賃料10〜20%下落、空室増）
3. 楽観ケース（金利横ばい、賃料上昇、税制メリットを享受）

この３つを比べると、どの要素が最も影響力が大きいかが見えてきます。1600万円の差が出たなら、その差がどのシナリオで生まれたのかを確認してください。それがわかれば「最悪のケースでの被害」を見積もることができます。

金利上昇は本当に脅威なのか？現場のリアルな視点

相談の中で多かった質問は「もし金利が想定以上に上がったらどうなるの？」というもの。これは極めて重要です。ただ、現実的には金利が急激に何十ポイントも一気に上がるということは稀です。金融市場や住宅ローン業界の構造上、それが起こると貸し手側も大きなダメージを受けるからです。

とは言え、段階的な上昇はあり得ます。だからこそ、ローン設計においては次の点を確認してください。

• 銀行が想定している金利上昇シナリオを確認する
• 変動金利の「上限」や、契約に定められた見直しルール（例：125%ルール）の意味を理解する
• 支払いの上限がどう設定されるか、支払額が増えた時の対応策を用意しておく
• 返済予備費（生活費3〜6か月分の他に、ローン増加に備えた数年分の備え）を確保する

大切なのは、金利が少し上がったときに「耐えられるかどうか」を検証することです。耐えられないなら増用型賃貸の方がよい、逆もまた然りです。

変動金利の「125%ルール」とは？

本の中にも出てきたこのルール、具体的には銀行やローン商品によって名称や扱いが異なりますが、要するに「返済額や利息が一定の基準を超えた場合、銀行が再審査や条件変更を行う可能性がある」ということを意味していることが多いです。普通の生活では気づきにくいルールが契約の奥に潜んでいることがあるため、契約前に必ず確認してください。

確認すべきポイント

• 金利変動時の返済額算出方法
• 返済負担が増えた場合の猶予や減免の仕組み
• 銀行側の想定する最大金利上昇幅と試算

増用型賃貸のメリットとリスクを具体的に分解する

増用型賃貸が魅力的に見える理由はシンプルです。家の一部から収入が得られれば、家計の負担が減り、住宅ローンの負担も実質的に軽くなる可能性があるからです。さらに税制や減価償却のメリットが享受できるケースもあります。

しかし、良い面だけでなくリスクもあります。ここを曖昧にすると「思っていたより面倒だった」「収入が安定しない」などの問題に直面します。

増用型賃貸の代表的なメリット

• 賃料収入でローン負担を軽減できる
• 長期的に見て資産形成の一助になる可能性がある
• 税務上の優遇や減価償却を活かせる場合がある
• 家族が将来的に住み替えをしても賃貸として残る柔軟性

増用型賃貸の代表的なリスク

• 空室リスクと賃料の変動
• 入居者対応や設備管理など運営コストと手間
• 固定資産税や保険、修繕費が発生する
• 会社の住宅手当や保障の適用可否が不透明な場合、想定収入が変わる

増用型賃貸は経済的な可能性を広げますが、「人」と「時間」の投資も必要です。自分たちがどれだけその運営に関わるかを事前に考えることが重要です。

会社の住宅手当は“使えるかどうか”が大きい

佐藤さんが言っていたように、会社から住宅手当や家賃補助がある場合、それがどの選択肢に適用できるかが大きな決め手になります。手当が使えるなら、家計上の負担が軽くなり、35年ローンのほうが有利になることもあります。

確認すべき事項

• 住宅手当の対象となる契約形態（所有者名義、賃貸契約かどうか）
• 社内規定における賃貸の定義と適用条件
• 増用型賃貸で自分が家主になる場合の扱い（会社側が「賃貸」と認めるか）
• 将来的に会社を辞めた、転職した場合の手当の扱い

ここは盲点になりやすいポイントなので、契約前に人事や担当部署に確認することを必ず入れてください。可能なら会社に話をする前に、専門家と一緒に確認することでスムーズに事実確認ができます。

セルフチェックリスト：あなたはどのタイプ？（本の第8章を踏まえて）

自己診断は選択を迷ったときに非常に有効です。以下のチェック項目に当てはまるかを見てください。

• 安定志向かチャレンジ志向か。安定を重視するなら35年ローンの固定化を検討。
• 時間とエネルギーを賃貸運営に割けるか。できるなら増用型賃貸のメリットが活きる。
• 貯蓄や緊急予備資金がどれだけあるか。余裕資金がある方がリスクを吸収しやすい。
• 会社の住宅手当が使えるか、使えないかの確認が済んでいるか。
• 家族のライフプラン（子どもの数、教育、勤務地の見通し）を考慮しているか。

佐藤さんは「バランス重視タイプ」でした。つまり、メリットを取りつつリスクを最小限にしたい性格です。そういう人には、ハイブリッドな選択肢（例：賃貸部分は管理会社に任せる、ローンは一部固定化するなど）が現実的です。

具体的なチェックポイントと実務的な進め方

判断をする際に、最低限これだけはやってほしい実務チェックをリスト化しました。順番にやると迷いが減ります。

1. 会社の住宅手当の規定を確認する（適用可否、条件、名義の要件など）。
2. 複数のローン商品で試算を出す（固定金利、変動金利、ミックス）。
3. 増用型賃貸を採るなら、賃料の想定、空室率、管理費、税金、修繕コストを含む長期キャッシュフローをつくる。
4. 悲観ケース（例：金利＋1.5〜2.0ポイント、賃料20%減）での耐久シミュレーションを行う。
5. 物件の設計段階での賃貸導線や入居者視点の検討をする（間取り、動線、独立性など）。
6. プロ（税理士、住宅ローンアドバイザー、不動産管理会社）に相談して、試算の妥当性を確認する。

判断の試金石：家族の幸せを第一にするための視点

最終的な判断は数字だけで決めるものではありません。家は暮らしの基盤です。以下の問いに正直に答えてみてください。

• 今の暮らしで何が一番大切か？（安全性、教育、老後資金、精神的余裕など）
• 家づくりに求める優先順位は何か？（月々の支払いの安さ、資産性、柔軟性、家族の快適さ）
• 万が一収入が減ったとき、どの選択肢が家族を守りやすいか？

家族の価値観を基準にして、お金のルールを当てはめていく。これが最も大切です。数字は変えられますが、家族の時間や安心は取り戻せません。

まとめと僕からのメッセージ

ここまで読んでくれたあなたへ。家づくりは「正解」よりも「自分たちの納得解」を積み上げる作業です。35年ローンが悪いわけでも、増用型賃貸が万能というわけでもありません。重要なのは、想定を明確にし、最悪ケースを受け止められる備えを整え、家族の価値観に合った選択をすることです。

佐藤さんに伝えたアドバイスを改めて整理するとこうなります。

• まず会社の住宅手当が増用型賃貸に適用されるか確認する。
• 複数シナリオ（ベース、悲観、楽観）で長期キャッシュフローを作る。
• 賃貸運営が現実的かどうか、時間と労力の見積もりをする。
• 金利上昇リスクに備えた返済予備費を確保する。
• 迷ったら専門家に一緒に資料を見せて、第三者視点の意見をもらう。

「安心」はお金だけで買えるものではありませんが、準備と情報でかなり高められます。迷いは力に変えられる。僕はそう信じています。一緒に一歩ずつ整理していこうね。

よくある質問（FAQ）

追伸：あなたの声を、直接聞かせてください（公式LINE・無料相談のご案内）

ここまで読んでくれて本当にありがとう。家づくりやローンの悩みは一人で抱えると不安が大きくなります。僕は、あなたの話を直接聞いて、一緒に整理することを何より大切にしています。

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