こんにちは、サンタ王ゆうやんこと伊藤雄一です。
事務所の前の植え込みに小さな春の芽が顔を出すと、なんだか未来の話をするのが怖くなくなる瞬間があります。お金の話、家の話、将来の不安──それらは重たいけれど、向き合うことで少しずつ軽くなっていくものなんだと信じています。今日は、そんな“向き合い”が生み出す希望について、ある家族の悩みを通して一緒に考えてみたいんだ。
ある挑戦者の物語：岐阜近郊に暮らす家族の不安
37歳の父親。工場で誠実に働き、年収はおよそ500万円。妻と小学生の子どもが二人。自己資金は多くない。検討しているのは物件価格が約3000万円前後のマイホーム。安心できる場所で子どもたちを育てたい、でも「35年住宅ローンは罠」という言葉に怯え、日々不安を抱えている。
相談者は本の中で紹介されていた二つの家族のケースに心を強く動かされました。一方は住宅ローンの波に翻弄され、生活の余裕を失っていった家族。もう一方は「贈与型賃貸（オーナーが金利リスクをある程度負担する賃貸スキーム）」を選び、家計の安定を取り戻した家族。
「第4章で出てきた1600万円もの差のシミュレーションが気になって仕方ない。本の想定より金利がもっと上がったら、うちの場合はどうなるの？」この問いはとてもリアルで、僕も同じ立場だったら夜眠れなくなると思います。
贈与型賃貸って何？まずは仕組みを一緒に整理しよう
言葉だけ聞くと難しく感じるけれど、端的に言うとこういう仕組みです。
- 家の所有者（オーナー）が住宅ローンを組み、その物件を賃貸に出す。
- 借りる側（入居者）は通常の賃貸と同様に家賃を支払うが、オーナー側がローン金利の変動リスクを一定程度負担する契約になっていることがある。
- 家賃は長期で安定的に設定されているケースが多く、借り手は将来の金利上昇に伴う月々の支払い増加に直面しにくい。
ポイントは「リスクの所在」。住宅を購入して自分でローンを抱える場合、金利上昇は直接的に家計へ響きます。一方、贈与型賃貸の設計次第ではオーナーがその変化を吸収してくれるため、借り手は家計管理がしやすくなるのです。
1600万円の差はどこから生まれるのか？ 数字の仕組みを分解する
本で示された「1600万円」という差は多くの人の心を動かします。ここでは具体例を使って、どのように差が生まれるのか、どの点に注意すべきかを分かりやすく説明します。
前提例（わかりやすくするための仮定）
- 物件価格：3,000万円
- ローン期間：25年（本のシミュレーションで使われる場合が多い）
- 自己資金は少なめ
- 変動金利のリスクは将来上昇する可能性あり
重要なのは「金利」が総支払額に与える影響です。下の数値は概算で、年利の違いが月々の返済や総額にどれだけ影響するかを示しています。
- 年利1%（25年）だと、月々の返済は約11万3千円、総支払額は約3,390万円
- 年利2%（25年）だと、月々約12万7千円、総支払額は約3,810万円
- 年利3%（25年）だと、月々約14万2千円、総支払額は約4,270万円
- 年利4%（25年）だと、月々約15万8千円、総支払額は約4,750万円
- 年利5%（25年）だと、月々約17万5千円、総支払額は約5,250万円
この例からも分かる通り、金利が上がると総支払額は大きく伸びます。1%から5%の変動だけでも、総支払額の差はおよそ1,860万円にもなります。だから「1600万円」という数字が示されると、現実味を持って響くんだよね。
では、贈与型賃貸がどう差を生むか。典型的な設計では入居者が支払う家賃は、購入してローンを組んだ場合の当初の想定支出に近い水準で固定されがちです。一方でオーナーはローンの残高と金利上昇を自分で管理し、増えたコストを負担する設計になっていることがあります。
つまり同じ「住まい」を得る選択肢でも、誰が金利リスクを負うかで長期的なキャッシュフローが大きく変わるということなんです。
「125%ルール」って何？ 変動金利の落とし穴を知る
相談者が特に不安に感じていたのが「125%ルール」。本の中でも取り上げられていたこの言葉は、変動金利の返済設計にまつわる落とし穴を象徴しています。
ざっくり言うと、変動金利のローンは金利が上がったときに支払期間を延ばすか月々の支払いを上げるかを選ぶことになります。銀行や金融機関の方針によっては、支払額が短期間で大幅に上がる局面が生じるケースがあり、それを不安視する人を「落とし穴」に招くのです。
「125%」という表現は、一時的に返済額が大きく跳ね上がるメカニズムを説明するために使われることがあります。細かな運用や名称は金融商品によって異なるから、重要なのは数字の名前そのものよりも、以下の点を確認することです。
- 金利が上がった場合、月々の返済額はどのように調整されるか
- 返済額が上がった場合の上限や上昇幅はどれくらいか
- 生活費に影響が出たときに支払猶予や再計画の仕組みがあるか
贈与型賃貸であれば、これらのリスクをオーナー側がある程度吸収する契約にしていることがあるため、借り手としては安心しやすい、というわけです。
じゃあ、贈与型賃貸なら丸ごと安心？現実的に確認すべき点
ここで誤解してほしくないのは、贈与型賃貸が「無条件で安全」だとは限らない点です。どんな仕組みでも限界と注意点があります。契約前に以下のポイントを必ずチェックしてください。
- 契約書の金利リスクに関する条項：オーナーが本当に金利上昇を負担するのか、その範囲や条件が明記されているか。
- 家賃の増減ルール：家賃が固定なのか、それとも一定の条件で見直されるのか。将来の上昇シナリオを確認しましょう。
- 契約期間と更新の取り扱い：25年、30年といった期間で契約されることが多いが、更新時の取り扱いやオーナーが変わった場合のリスクも確認。
- 修繕・管理の責任：長期にわたる住まいでは定期的な修繕が必要。誰が費用を負担するのかを明確に。
- 税務上の取り扱い：贈与と見なされる可能性や固定資産税等の負担関係について専門家に相談。
- 万が一の退出条件：早期に引っ越す場合の違約金や精算方法。
これらをクリアにした上で、家族の価値観や優先順位と照らし合わせることが重要です。住まいは単なる投資ではなく、家族の暮らしの土台だからね。
ケーススタディ：具体的なシナリオで比較してみよう
具体的にイメージするのが一番わかりやすい。ここでは相談者に近い条件で、いくつかのシナリオを比較してみます。
前提：物件価格3,000万円、ローン期間25年、自己資金ごく少額
シナリオA：自分でローンを組む（変動金利スタート）
- 想定初期金利：1%
- 将来の金利上昇パターン：10年後に3%、さらにその後5%まで上昇するリスクを考慮
- 結果のイメージ：初期は生活余裕があるが、金利上昇で月々の支払いが大きく増える。収入が安定していなければ家計は圧迫される可能性が高い。
シナリオB：贈与型賃貸を選ぶ（オーナーが金利上昇リスクを吸収）
- 家賃は当初のローン想定に近い水準で固定化または緩やかに増減
- オーナーはローンの金利上昇分を自己負担することで、入居者は月々の負担が安定
- 結果のイメージ：入居者は収入が不安定でも家計管理がしやすく、教育費や生活費に余裕が生まれる可能性がある
こうして比較すると、金利上昇リスクを誰が負うかで家族の安心度は大きく変わることが分かるよね。大切なのは家族全体の「リスク許容度」と「優先順位」。将来の金利や収入に自信があるならローン購入を選んでもいいし、まずは家計の安定を取るなら贈与型賃貸は有効な選択肢になり得ます。
よくある誤解と僕からの視点
住宅関連の話になると、誤解や偏見が生まれやすい。ここでいくつかのよくある誤解を正しておくね。
- 誤解：贈与型賃貸は“楽して無料で住める”仕組みだ
現実はそうではありません。家賃は発生しますし、オーナーがリスクを負う分は家賃に反映されていることが多い。重要なのは家計の負担と安心度のバランスです。 - 誤解：35年ローン＝悪で短期ローン＝正解だ
ローン期間の長さ自体が良い悪いの基準ではありません。期間を伸ばして月々の負担を下げるメリットと、長期の金利変動リスクや総支払額増加のデメリットを比較しましょう。 - 誤解：金利が上がったら即アウト
確かに金利上昇は負担を増やしますが、段階的に対応する方法や返済計画の見直し、収入の再設計で乗り切れるケースもあります。
次に取るべき現実的な一歩（チェックリスト）
相談者に僕が最初に勧めるのは「まずは現状把握」。その上で次の行動リストを参考にしてほしい。
- 家計の現状を数値化する（家族の収入、固定費、教育費の見通し）
- 物件ごとにローン試算を複数パターンで作る（1%〜5%など）
- 贈与型賃貸の契約書案を必ず確認し、金利リスクの所在を明確にする
- 税務や法律面で不明点があれば専門家に相談（税理士や弁護士）
- 地域で同様のスキームを扱う業者やオーナーの実績をチェックする
- 家族で「優先順位」を決める（安定第一か、将来の資産形成か）
これをやるだけで、漠然とした不安はかなり整理できます。僕はいつも「情報を見える化する」ことが一番の防御策だと伝えています。
僕からのエール：三方よしの視点で選ぼう
「三方よし」という言葉が僕の核にあります。売り手よし、買い手よし、世間よし。家づくりや住まいの選択でも同じことが言えるんだ。
あなたが安心できる選択であること。それを提供するオーナーや会社も持続可能であること。そして地域や社会にとってポジティブな循環が生まれること。これらが揃って初めて、良い住まいの選択になると思っています。
相談者のように不安を抱えている人は、まず「自分たちが何を一番大切にするのか」を言葉にしてみてほしい。安全な家計管理か、長期的な資産形成か、子どもの教育環境か。優先順位が見えると、選ぶべき道が自然とクリアになりますよ。
具体的に僕が提供できること（そして次の一手）
一人で迷っている必要はないよ。僕は会社として、そして個人として、家づくりや土地活用に悩む人の隣で一緒に考えることを大切にしています。相談者と同じような立場の方には、次のようなサポートをしています。
- 家計の現状診断と将来シミュレーションの作成
- 贈与型賃貸と購入の双方での総コスト比較（複数金利パターンで試算）
- 契約書チェックとリスクの可視化（専門家との連携）
- 地域での実績あるオーナーや事業者の紹介
まずは一緒にあなたの不安を整理しましょう。一歩踏み出すための地図を一緒に描くこと、それが僕の役目です。
贈与型賃貸って本当にリスクがないの？
125%ルールとは簡単に言うと何ですか？
金利が急に上がったらどうなる？
家賃は将来上がる可能性はあるの？
自己資金が少ない場合はどう動くのが良い？
追伸：あなたの声を、直接聞かせてください
今日の話が少しでもあなたの胸のモヤモヤを晴らす手助けになっていたら嬉しいです。もし今、家づくりや住まいの選択で堂々巡りしているなら、僕に地図を見せてください。一緒に整理して、一歩を踏み出すお手伝いをします。
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