こんにちは、サンタ王ゆうやんこと伊藤雄一です。今日は「家をどう手に入れるか」で悩んでいるあなたに向けて、具体的でやさしい目線からお話しします。特に、長期住宅ローンに不安を感じている方、家族の将来を見据えて安全に暮らしたいと考えている方に読んでほしい内容です。
最初にひとつ。今回は一緒に考えるんだ
僕はこれまで、多くの家族と土地や住まいの相談を重ねてきました。どの相談も「安心して暮らしたい」という根っこの想いがある。その想いを大切にしつつ、数字や仕組みがどう家計に効いてくるかを一緒に見ていきます。
ある家族の声——田中さんの相談（事例）
30代後半、製造業で働いている田中さん（仮名）。奥さんと小さな子どもが2人。世帯年収は約500万円で、自己資金は多くない。検討している物件価格は約3000万円。
田中さんが心配しているのはこういうことでした。
- 本で読んだ「Aさん一家の重い住宅ローン地獄」が自分たちに起こるのではないかと不安になった
- 一方で本に出てきた「贈与型賃貸（※本文では雑用型／造業型という言い回しのこともありました）」に興味を持ったが本当に得なのか半信半疑
- 第4章にあった「1600万円（1600万円＝1600万円）」の差のシミュレーションが衝撃的だったが、金利上昇や税金変動でどう変わるのかを正直に知りたい
僕はまず、こういう相談を受けるときにいつも聞くことがあります。「なぜここに不安を感じたのか。奥さんとはどんな話をしてきたのか」その背景が、最適解を一緒に作るための鍵だからです。
贈与型賃貸って何？ どんな仕組みなの？
まず言葉の整理から。動画や書籍で出てくる用語が自動音声の文字起こしなどで揺れてしまうことがありますが、ここで扱うのは以下の仕組みだと考えてください。
- 贈与型賃貸（あるいは限定期間の特別賃貸）は、長期の住宅ローンを組む代わりに、一定の期間だけ比較的安価な賃料で住み、その期間に応じて特典や優遇（例：契約期間終了後の所有権移転や割引、あるいは初期費用の軽減）が得られるスキームの総称として説明します。
- 新築であれば最長約25年、既存物件であればもう少し短く、10年や7年といったプランもある。これは長期ローン（35年や45年）と比べて「支払い期間を短くする」「老後までローンを残さない」といった目的があります。
- ポイントは「期間と条件」を事前にきちんと理解すること。契約書の細部、税務上の扱い、修繕責任、転居時の取り扱いなどを確認する必要があります。
なぜ35年ローンは“罠”に見えるのか
35年ローンが問題視される理由はシンプルです。
- 返済期間が長いと、老後までローンを払い続ける恐れがある
- 長期間の金利変動リスクや生活環境の変化（転職、病気、家族構成の変化）が返済計画に大きな影響を与える
- ローン以外にも固定資産税、都市計画税、火災保険、修繕費などのランニングコストが長期間で積み重なる
これらを合算すると、家を「手に入れる」ことが経済的な負担に変わり、本来の「暮らしを楽しむ」という本質から遠ざかってしまうことがあります。だからこそ、支払い総額やライフプランを総合的に見直す必要があるんだ。
第4章のシミュレーション——1600万円の差はどこから来る？
書籍に出てくるシミュレーションは、一定の前提条件のもとで算出されています。田中さんが見た「1600万円の差」は、代表的にはこうした要素によって生まれます。
- 住宅ローンの総返済額（利息の総額）
- 固定資産税や都市計画税の長期負担
- 火災保険料、地震保険、修繕積立金などのランニングコスト
- 贈与型賃貸側で発生する一時的なコストと、長期的に見た支払総額
たとえば、物件価格3,000万円を35年ローンで借りた場合、金利や保険、税金等を総合すると支払い総額は大きく膨らみます。一方で、贈与型賃貸で短期の契約を組み、結果的に一定期間の家賃負担と維持コストだけで済めば、支払い総額に差が出ます。書籍では、そうした前提で「約1,600万円の差」が示されていたわけです。
金利上昇で差はどう変わるか——実例で見る感覚
ここで具体的な数字を一例として示します。計算は単純化していますが、イメージを掴むために有効です。
- 借入額：3,000万円
- 返済期間：35年（420回）
金利が変わると総返済額はこのように変化します（概算）。
- 年率1.0%の場合：総返済額 約3,550万円（利息 約550万円）
- 年率2.0%の場合：総返済額 約4,180万円（利息 約1,180万円）
- 年率3.0%の場合：総返済額 約4,847万円（利息 約1,847万円）
- 年率5.0%の場合：総返済額 約6,355万円（利息 約3,355万円）
このように、金利が上がれば上がるほど総返済額は大きく増えます。書籍のシミュレーションで「1,600万円の差」が出たのは、ある金利シナリオと贈与型賃貸のシナリオを比較した結果。もし金利が書籍の想定より上がれば、住宅購入側の不利がさらに膨らむ可能性があります。
ランニングコストも加えると差はさらに広がる
住宅購入時には、以下が毎年発生します。
- 固定資産税・都市計画税（年数万円〜数十万円）
- 火災保険・地震保険（年数万円）
- 修繕・維持費（築年数経過とともに増加）
- 管理費、積立金（マンション等の場合）
これらを35年間積み上げると、トータルで数百万円〜数千万円に膨れることがあります。だから金利だけでなく、こうした固定費も一緒に比較することが大切です。
最悪のシナリオはどんなものか？ 正直に語ります
最悪のシナリオを考えるとき、僕は数字だけで恐怖を煽るのは嫌いです。重要なのは「どのくらいのリスクがあるか」を把握し、対策を立てることです。以下は実際に考え得る最悪ケースの例です。
- 金利の急上昇で月々の返済が増え、家計が圧迫される
- 長期ローンが定年後まで続き、老後の資金計画が破綻する
- 修繕費や固定資産税の上昇で予想以上の支出が発生する
- 収入が減ったり失業したりして返済が困難になる
- 家族構成の変化（介護、病気、離婚など）で住居の負担が増える
これらが重なったとき、住宅ローンが生活を縛る「地獄」のように感じられることがあります。逆に贈与型賃貸のように期間を区切った支払いであれば、老後までの負担をコントロールしやすくなることがあります。ただし、贈与型賃貸にも罠や条件があります。契約の細かい条項、将来的な所有権の扱い、税務上の取り扱いなどをしっかりチェックする必要があります。
リスクを減らすために僕が勧めるチェックリスト
田中さんのように悩んでいる人に、僕が実際にアドバイスしているチェックリストを共有します。これをパートナーと一緒に使ってほしい。
- 家計の全体像を出す：現在の貯蓄、収入、将来の収入見込み、子育て費用、教育費、老後資金を洗い出す
- 金利感度分析をする：現行金利プラス1%、プラス2%、プラス3%で総返済額がどう変わるかを試算する
- 固定費を計上する：固定資産税、保険、修繕費等を年単位で見積もって35年分の負担感を確認する
- 契約書の落とし穴を見る：贈与型賃貸ならば、所有権移転の条件、解約時のペナルティ、更新の扱いをチェックする
- 老後の住まい方を考える：60歳、65歳、70歳で賃貸に住み続けられるのか、ローンを終えているのかをシミュレーション
- 最悪時の出口戦略を作る：収入ショックや災害時にどう対処するか。売却・リファイナンス・家族の支援などの選択肢を整理
家族の幸せを中心に据える設計が重要
住宅は単なる投資でも単なる消費でもありません。家族が安心して暮らせるための場です。だから、数字だけでなく「どんな暮らしが自分たちにとって幸せなのか」を軸に選ぶことが大切。
田中さんも奥さんと話して「子どもが成長していく中で、ローンに縛られてピリピリしたくない」という気持ちが強かった。これが大きな判断基準になってきます。経済的に安全で、心に余裕がある暮らしを選ぶこと。僕はそれを最優先に考えます。
具体的な意思決定の進め方（ステップバイステップ）
- 夫婦で「暮らしの優先順位リスト」を作る（教育、旅行、貯蓄、住環境の安心度など）
- 金融機関や不動産会社の話だけで決めず、第三者のファイナンシャルプランナーや専門家に試算を依頼する
- 複数シナリオ（住宅購入・贈与型賃貸・賃貸継続）で5年、10年、20年、35年後の家計シミュレーションをする
- 契約書の細部（特に贈与型賃貸の特約）を専門家に確認してもらう
- 結論を出す前に家族会議を開き、夫婦で納得感を共有する
実際に相談して良かった点——田中さんのケースから学ぶ
田中さんは、今回の相談で次の3つを得ました。
- 35年ローンのリスクと、金利や税金が与える影響を具体的数字で理解できたこと
- 贈与型賃貸のメリットと注意点を整理できたこと
- 奥さんと懸念を共有し、家族としての暮らし方を再確認できたこと
この3つが揃えば、実際の契約を結ぶときにブレが少なくなります。そして、最終的には「安心して暮らせること」が判断の最大の軸になります。
よくある質問（FAQ）
贈与型賃貸と普通の賃貸は何が違うの？
金利が上がったら本当に家を買う方が損になるの？
賃貸にずっと住み続けるのはダメですか？
贈与型賃貸の落とし穴は？
具体的に何から始めればいい？
僕からのエール
家のことを考えるとき、経済的な数字に目が行きがちだけど、本当に大事なのは「どんな暮らしを送りたいか」という軸だと思う。田中さんが奥さんと話していた「ローンに縛られてピリピリしたくない」という言葉、これは多くの家庭の根っこにある気持ちです。
だからこそ、数字を味方につけて「安心して暮らせる選択」を一緒につくっていきたい。どんな選択をするにしても、僕はその決断を全力で応援します。一緒に家族の幸せを守るプランを考えよう。
追伸：あなたの声を、直接聞かせてください（無料相談のご案内）
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最後まで読んでくれてありがとう。あなたとあなたの家族が、穏やかで安心な暮らしを手に入れられるよう心から願っています。
