こんにちは、サンタ王ゆうやんこと伊藤雄一です。事務所の前に咲いた小さな花を見ていると、いつも「住まい」ってただの箱じゃなくて、人生のリズムを作る大切な場だなと感じます。今日は、ある家族から届いた相談をもとに、住宅ローン一辺倒になりがちな常識を柔らかく見直す話をしたいんだ。
はじめに：いまの「当たり前」を疑うという選択
多くの家庭では「家を買う＝35年の住宅ローン」という図式が当たり前になっています。でも、その当たり前が本当にあなたと家族にとって最善なのかは、じっくり考える価値がある。僕が話を受けた相談者も、まさにその疑問を抱えてここに来てくれました。
今日語るのは、岐阜の小さな町に住む30代後半の男性、仮に田中さん（仮名）という家族の物語です。年収は約550万円、自己資金は300万円ほど。中古住宅を探している最中に「贈与型賃貸」（本や一部の場面では「雑魚型賃貸」と表現されることもある）という選択肢に出会い、迷いと期待が入り混じった相談が届きました。
ある家族の物語：田中さんの悩み
田中さん夫妻は小さな子供が一人。両親世代が無理をしてマイホームを購入した結果、家計が苦しくなった過去を見てきたこともあり、同じ轍を踏みたくないという強い思いがありました。だからこそ、「柔軟な選択肢」を本で見つけたとき、心が動いたんだと言います。
相談の要点はシンプルです。
- 35年ローンの利息や負担を考えると不安が大きい
- 自己資金は少なめ（約300万円）だが、家を持ちたい
- 家族と一緒に考えたいが、親世代の考え方が堅く説得が難しい
- 「贈与型賃貸」や「雑魚型賃貸」という新しい考え方は現実的か
贈与型賃貸（雑魚型賃貸）とは何か？
まず言葉の整理をしておきます。ここでいう「贈与型賃貸」は、一般的な住宅ローンで長期間負担を抱えるよりも、柔軟に家を手に入れる・使う仕組みを表す総称として使っています。本の表現や現場での呼び方は多様で、例えば「事実上の贈与を組み込んだ賃貸」「賃貸的に使いながら将来の所有を目指す設計」など、いくつかの形があります。
ポイントは3つ。
- 初期費用を抑えつつ住まいを確保することが可能である点
- 長期ローンの利息負担を最小化する工夫が組み込める点
- 家族の事情や資金力に合わせて柔軟に設計できる点
具体的には、公正な契約のもとで賃料の一部を将来の持ち分や贈与にあてるスキームや、親族間の協力で資金的支援を受ける形、あるいは中古住宅の活用＋部分的なリフォーム費用を段階的に支払う方法などが考えられます。
なぜ35年ローンが「罠」と言われるのか
35年ローンは確かに一つの選択肢で、多くの人にとってアクセスしやすい。しかし罠と呼ばれる理由は明快です。長期ローンは時間を味方につける一方で、利息という見えにくいコストが膨らむから。
- 総返済額に占める利息の割合が高くなる
- 人生の変化（転職、子供の教育、介護など）で返済の柔軟性が低い
- ローンのために生活が窮屈になりやすい
一言で言うと、最初に「その家を持ち続けることが本当にあなたの幸せにつながるか」を確認せずに、大きな負担を背負い込むリスクがあるんです。
自己資金が少なくても現実的か？
田中さんのように自己資金が300万円ほどでも、選択肢はあります。大事なのは「無理をしないこと」と「バランスを見ること」。僕は相談の中でこう伝えました。自己資金はゼロでも家を整える方法はあるし、少し頭金を入れることで選べる幅が広がる、と。
実際の道筋としては次のようなものがあります。
- 中古住宅を選び、ローコストのリフォームで住める状態にする
- 賃貸的に住みながら、賃料の一部や別途の支援で改修や将来の持分移転を行うスキームを検討する
- 親族からの資金援助や贈与型の一部を契約に反映させる（税務や法的側面は専門家に相談）
- 必要ならば短期の小口ローンやリフォームローンで段階的に支払う
要するに、頭金をたくさん用意しないと何もできないわけではない。むしろ自分たちの生活スタイルを基準に、無理ないプランを作ることが肝心なんだ。
具体的な実例：どういう経緯で選ぶのか
実例はケースバイケースですが、よくある流れを紹介します。
- 中古物件を見つける（立地や構造を重視）
- 必須リフォーム（耐震、給排水など）を最小限に絞る
- 家族間や専門家で将来の計画を共有し、賃料の一部を「将来の持ち分」へ回す合意を作る
- 契約書に第三者の公証や専門家のチェックを入れて透明性を保つ
- 住みながら段階的に改善、必要なら別の方法で資金を調達する
これで大きなポイントは「段階的に・合意のもとで進める」こと。無理に一度に全部買い切る必要はない。僕のところでも、最初は親御さんを交えて説明をして、みんなが納得できる形で進めるケースが多いです。
家族への説明と説得のコツ
田中さんが最も悩んでいたのはここ。親世代にとって「ローンで買う」以外のやり方は理解しにくい場合があるんだよね。僕はこう伝えることを勧めています。
- まずはリスクの共有：35年ローンの負担を数字で見せる。利息総額や支払総額を比較するだけで説得力がある
- 段階的な安心設計：一度に全ての責任を負うのではなく、段階的に所有や費用負担を確定していくことを示す
- 専門家の同席：金融・税務の専門家を交えた説明会を開くことで、親御さんの不安はかなり和らぐ
- 将来シミュレーション：子供の教育やライフイベントを織り込んだキャッシュフローを示すと理解されやすい
相談の中でも僕は「親御さんと一緒に説明を受けに来てください」と提案しました。第三者として専門家が話す言葉は、驚くほど信頼を生むんだよね。
数字で見る比較例（概算）
ここではあくまでモデルケースの概算で示します。実際の数字は条件によって大きく変わるので参考程度にしてください。
- 35年ローン：借入額3,000万円、年利1.5%として総返済は約3,900万円（利息約900万円）
- 短期借入＋段階的改修（贈与型賃貸的手法）：初期出費を抑えつつ、生活に合わせて数百万円単位で改修を行い、賃料と並行して将来の持ち分を確定。長期利息が抑えられるため、総コストが抑えられるケースが多い
これだけで「何百万円単位」で差が出ることは珍しくありません。タイトルで謳った「1,600万円」という数字も、物件価格や利率、家族の支援の有無で大きく変動しますが、ポイントは「戦略的に負担を分散する」ことです。
注意点とリスク管理
新しいスキームにはメリットがある一方、次の点に注意が必要です。
- 契約の透明性：家族間や貸主との合意は書面化し、法的な整備を行うこと
- 税務面の確認：贈与とみなされる場合や贈与税の対象となる場合があるので税理士に相談
- リフォーム費用の見積り：後から想定外の工事が発生しないよう、事前に信頼できる業者から複数見積りを取る
- 将来の出口戦略：転勤やライフプランの変化があった場合の対応を決めておく
透明性とプロのチェックがあれば、リスクはだいぶコントロールできます。逆に、口約束だけで進めるとトラブルの種になりやすいから気をつけよう。
よくある反論とその対策
「将来どうなるか不安」「親が納得してくれない」「税金が心配」——そんな声に対して、現場で僕がよく使う説明を共有します。
- 不安の正体を可視化する：漠然とした不安は数字やスケジュールに落とすと具体化する。具体的になると対策が立てやすい
- 親の安心をつくる：専門家との面談や、第三者の公正な説明をセッティングすることで理解が進む
- 税の相談は早めに：税理士に「このスキームならどう扱われるか」を早期に相談すると、計画がブレにくい
実務チェックリスト（これだけは押さえておこう）
- 物件の耐震・設備の最低限の確認
- リフォームの優先順位と概算見積りを出す
- 賃貸的スキームの合意内容を文書化する
- 税務・法務の専門家に相談する
- 家族全員で計画を確認する機会をつくる
僕からのメッセージ：三方よしの家づくりを一緒に
ここまで読んでくれたあなたに伝えたいのは、家づくりは数字だけじゃないということ。家は暮らしの器であり、関係性を育む場所です。だからこそ、僕は「三方よし」の精神が大切だと思っているんだ。売り手よし、買い手よし、地域よし。この3つのバランスを考えることで、長期的に「応援される」暮らしが生まれる。
田中さんのように、親御さんの世代と価値観が違うと感じるなら、それは否定するのではなく、橋渡しをする好機です。専門家の言葉や、具体的な数字がその橋を丈夫にしてくれます。僕はその橋渡しを一緒にやりたい。
行動の呼びかけ（まずは小さな一歩を）
具体的な一歩としては、次のどれかがおすすめです。
- 気になる中古物件の現地見学に行く
- リフォーム業者に無料見積りを依頼する
- 税理士や司法書士に簡単な相談をする
- 親御さんを交えた説明会をセッティングする
小さな情報の積み重ねが、将来の安心につながるんだ。無理に速い決断を迫る必要はない。けれど悩んだまま時が過ぎるだけだともったいないよね。一緒に整理していこうよ。
追伸：僕の相談窓口について（公式LINEと無料相談）
今日の話が少しでも心に響いたなら、ぜひ僕のところに声をかけてください。公式LINEでは、ブログでは書ききれない個別の悩みに寄り添う無料の個別オンライン相談を行っています。今なら友だち追加してくれた方に限定で、最初の相談を無料でお受けしています。
相談してくれたからといって無理に何かを売ったりしません。僕はただ、あなたの夢や不安を一緒に整理して、次に進む道筋を作ることがしたい。それが僕の「応援する」という仕事だから。
よくある質問（FAQ）
贈与型賃貸って具体的にどういう契約ですか？
自己資金300万円だと現実的ですか？
親世代がローンで買うことに固執していて説得できない場合は？
税金やトラブルのリスクはどのくらい？
結局、ローンで買うのと比べてどれだけ得するの？
最後にもう一度、僕からのエール
僕はいつも思うんだ。住まいの選択は「正しい答え」が一つだけあるものではない。あなたとあなたの家族にとっての「ちょうど良い家」を一緒に見つけることが大事なんだよね。無理する必要はないし、遠回りに見える選択が結果的に一番安心を生むこともある。
もしあなたが今、家のことで不安を抱えているなら、その不安を一人で抱え込まないでほしい。僕は相談を受けるとき、いつも真剣に耳を傾けます。親御さんと一緒に来てくれてもいいし、まずは一人で相談してもらっても構いません。一緒に最適な答えを探していこう。
あなたの次の一歩を、心から応援しています。
――伊藤雄一（サンタ王ゆうやん）