こんにちは、ゆうやんです。事務所の前の金木犀が今年もふわっと香る季節になりました。香りを嗅ぐたびに、家という場が持つ「安心感」や「思い出」を思い出します。今日は、そんな「安心して暮らせる家」を、無理のない形で手に入れたいと悩んでいる一組の家族の声から、具体的な道筋を一緒に考えていきます。
ある挑戦者の物語：田舎でゆったり、でも資金は少なめ――佐藤さん（仮名）の場合
30代後半、ご夫婦と小学生の子供が2人。年収はおよそ600万円、自己資金は多くない。郊外で静かに、子どもたちをのびのび育てたい。けれど住宅ローンの重さに不安があり、「中古空き家をうまく活用できないか」と相談がありました。
この家族のように、「今の暮らしを大きく変えずに、でも持ち家感を得たい」と考える方は増えています。新築にこだわらず、中古をリフォームして地域に根ざす暮らしを選ぶ。それを可能にする選択肢のひとつが贈与型賃貸住宅です。
贈与型賃貸住宅って何？端的に言うと
贈与型賃貸住宅とは、古くて売れにくい中古住宅をオーナーが一定期間リフォームし、借主がその家賃の中にリフォーム費用を含めて支払うことで、一定年数後に建物を無償で譲渡してもらう形のスキームです。
- ポイント1：オーナーがリフォーム費用を負担してくれる（初期負担が少ない）
- ポイント2：月々の家賃にリフォーム費用相当を含めて支払う
- ポイント3：一般的に10年〜15年程度の契約期間を経て、建物が譲渡される
- ポイント4：土地はオーナーのままの場合と、土地ごと譲渡される場合がある（契約次第）
築30年、築35年の住宅だと建物の価値はほとんど見なしにくく、土地価値だけで成り立っているケースが多いです。だからこそ、オーナー側も「今すぐ売れないが、将来的に手放したい」と考えていることがあり、このスキームが両者にとって有益になり得ます。
贈与型賃貸の標準的な流れ（10〜15年モデル）
- まずは生活したい地域と希望条件（面積、子どもの学校区、通勤時間）を固める
- その地域で中古物件（空き家含む）を探す
- 物件の所有者（オーナー）に提案。交渉はプロが代行することが一般的
- 合意できればオーナーがリフォーム費用を負担してリノベーションを実施
- 借主は月々の家賃を支払い、家賃にはリフォーム費用分が上乗せされる
- 契約年数（たとえば10年、15年）を満了すると、建物が無償で譲渡される
このとき重要なのは、家賃設定・リフォーム範囲・契約期間・譲渡の条件を双方が納得したうえで明確に契約書に落とし込むことです。
なぜ「住宅ローンより得する」と言えるのか（実務的な視点）
「1,600万円得する」という数字は、当社が提示するモデルケースの一例に基づく試算です。ここでは仕組みの本質を理解するために、ざっくりとしたイメージを示します。
- 通常の新築や中古を住宅ローンで購入した場合、金利や各種手数料、長期間の利息支払いが発生します。
- 贈与型賃貸では、初期の頭金がほとんど不要、オーナー負担でのリフォームにより、まとまった自己資金が不要になります。
- 家賃にリフォーム費用が上乗せされるとしても、ローンを組んだ場合の利息負担や諸費用と比べると総支払額が小さくなるケースがあるのです。
モデルケースでは、ローンを35年組んだ場合の総利息負担や固定資産税、管理費などを比較した結果、結果的に約1,600万円の差が出た例がありました。ただしこれは条件に強く依存するので、すべてのケースで同じ結果になるわけではありません。必ず個別試算を行ってください。
実務的なチェックリスト：はじめに家族で話すべきこと
まずは家族で以下をしっかり話し合ってください。これがないと、最良の選択もブレてしまいます。
- なぜ郊外でゆったり暮らしたいのか（子育て、自然、コスト、通勤など）
- 通勤時間や子どもの通学、病院や買い物の利便性の許容範囲
- 何を我慢できるか／できないか（DIYはするか、外壁だけはしてほしい等）
- 支払可能な毎月の負担額（生活費を崩さないことが重要）
- 10年後、15年後にその家に残るかどうかの覚悟
物件探しとオーナー交渉：具体的なステップ
ここは多くの人が不安に感じる部分です。特に「オーナーにどう話を切り出すか」はハードルが高い。しかし安心してください。交渉の初動はプロが代行できますし、こちらで調整しながら進めるのが現実的です。
ステップ1：優先条件を明確にする
- 地域・駅からの距離・車での所要時間
- 必要な間取り・庭の有無・駐車スペース
- 将来のリフォーム希望（ここまでやってほしい）
- 月々支払える目安家賃
ステップ2：中古物件リストの作成
複数物件をピックアップし、現況（空き家か居住中か、築年数、設備の状態）を整理。候補を3〜5件ほどに絞りましょう。
ステップ3：プロによる現地調査と提案作成
我々のようなプロが建物の状態を見て、どこまでリフォームが必要か、コスト感、現実的な家賃設定を試算します。その情報を持ってオーナーに話を持っていくのが最も合理的です。
ステップ4：オーナーとの信頼構築と合意形成
オーナー側の事情はさまざまです。すぐに売りたい人、まだ売りたくないが紹介はしている人、相続の問題を抱えている人など。重要なのは双方が「三方よし」で納得できる条件を作ることです。
「月々だいたいこれぐらいの家賃で、リフォームはここまでしてほしい」
こんな形で、お互いの要求を具体的にすり合わせていきます。オーナーが納得すれば契約へ進みます。オーナーにとっては、空き家対策や管理負担の軽減、最終的な処遇の安心がメリットになります。
契約書に必ず入れるべき項目
- 契約期間（何年借りるのか）と途中解約条件
- 家賃の内訳（通常の家賃とリフォーム費用分の明示）
- リフォーム工事の範囲と品質基準、工事保証
- 維持管理の責任分担（庭の管理、設備の修理など）
- 譲渡の条件と時期、登記に関する取り決め
- 税務に関する取り決め（必要に応じて税理士同席で確認）
注意すべきリスクとその対策
この仕組みは有効ですが、万能ではありません。代表的なリスクとその対応を整理します。
リスク1：税務（贈与税など）の問題
建物を無償譲渡される場合、税務上の取り扱いは慎重な検討が必要です。贈与税や譲渡所得税、相続時の評価など、ケースによって異なるので必ず税理士に相談してください。
リスク2：土地の扱い
建物だけが譲渡され、土地はオーナーのままというケースがあります。土地がオーナーに残る場合、将来的な利用や借地権の取り決めを明確にしておきましょう。
リスク3：将来の大規模修繕
10〜15年後に起き得る大規模修繕の責任範囲を契約で明確にしておきます。譲渡後の建物維持計画と資金計画も検討しておきましょう。
リスク4：オーナーの事情変化
オーナーが途中で方針を変える可能性もゼロではありません。契約解除の条件や損害賠償に関する条項は慎重に設計します。プロが間に入ることでトラブルのリスクを大幅に下げられます。
実践的な交渉フレーズ（オーナーへの伝え方）
- 「長く使われてきたこの家を大切に住ませていただきたいと考えています」
- 「リフォームはここまでお願いしたいのですが、その費用は家賃に含めて月々でお支払いします」
- 「10年〜15年後に建物を譲っていただけると助かります。その時点の譲渡方法はこう考えています」
- 「お互いに安心できるよう、契約内容は専門家（弁護士・税理士）を交えて文書化したいです」
交渉は感情論では進めず、具体的な数字と条件を並べることがカギです。僕たちプロはその「数字作り」と「相手の事情の理解」を同時に進めます。
ケーススタディ：年収600万円、郊外で築30年の物件を選んだ場合（イメージ）
完全な数値モデルではありませんが、イメージしやすいように一例を示します。
- 家族構成：夫婦＋子ども2人
- 物件：築30年、土地付き戸建て（築年数のため建物価値は低い）
- リフォーム費用（オーナー負担で実施）：約400万円
- 契約期間：15年
- 月々の家賃：通常の家賃＋リフォーム費用償却分（例：+3万円／月）
- 15年後：建物譲渡、土地は別途協議
このようなケースでは、住宅ローンを同条件の住宅に適用した場合と比較して、利息負担や各種手数料を含めた総支払額が抑えられ、結果的に大きな差額（モデルによっては数百万円〜1000万円超）になることがあります。繰り返しますが、詳細な試算は物件ごとに変わるため、個別診断が必須です。
贈与型賃貸が向いている人、向いていない人
- 向いている人
- 自己資金が多くないが、持ち家の感覚を得たい
- 郊外でのびのび暮らしたいが新築にこだわらない
- リノベに興味があり、段階的に手を入れていくことを前向きに考えられる
- 家族で将来像を話し合い、長期の居住を前提にできる
- 向いていない人
- 短期間で住み替えたいと考えている
- 土地も必ず自分のものにしたいという強いこだわりがある
- 税務上のリスクを一切取りたくない（専門家の判断が必要）
実践で使える準備リスト（僕たちがサポートします）
- 家族での優先順位リスト作成（エリア、間取り、通学・通勤）
- 候補物件のリストアップ（3〜5件）
- 現地調査の予約（僕たちがプロとして同行できます）
- 概算見積もりと家賃試算作成
- オーナーへの提案書作成と交渉代行
- 税務・法務のチェック（税理士、司法書士を同席）
- 契約締結とリフォーム実施、居住スタート
僕からのエール：常識にとらわれず、自分たちの暮らしを設計しよう
「普通はローンを組むものでしょ」と周りに言われるかもしれません。でも、誰もが同じ方法で幸せになるわけではありません。大切なのは、家族でどんな暮らしをしたいのかを明確にすることです。理由がはっきりすれば、自ずと選ぶべき道が見えてきます。
僕もたくさん失敗もしてきました。だけど、いつも気づくのは、人を応援する仲間がいるかどうかで道が変わるということ。僕たちはプロとして、あなたとオーナーさん、そして地域の三方よしになる形を一緒に作っていきたいんだ。
よくある質問（FAQ）
雑用型賃貸（贈与型賃貸）の物件は地方でも見つかりますか？
オーナーに自分で交渉するのは難しいですか？
税金や贈与税はどうなりますか？
契約期間中に転勤や住み替えが必要になったら？
土地も譲渡してもらえますか？
追伸：あなたの声を直接聞かせてください（無料相談のご案内）
この記事を読んで、「自分たちの暮らしにも当てはまりそうだ」と感じたなら、まずは家族でどんな暮らしをしたいかを話し合ってみてください。その上で、物件リストや希望条件をまとめて僕に送ってください。
僕の公式LINEでは、ブログでは書ききれない詳しい個別相談を受け付けています。今なら友だち追加してくれた方限定で無料の個別オンライン相談も実施中です。相談したからといって無理に契約を勧めることはしません。まずはあなたの夢を聞かせてください。一緒に、家族にとって一番いい道を探していこう！
行動の次の一歩（簡単リスト）
- 家族で「ここだけは譲れない」を3つ決める
- 希望エリアと候補物件（あれば）をまとめる
- 公式LINEで「ブログを読みました」とメッセージを送る（無料相談の案内あり）
ハッシュタグ（参考）
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