FPがこっそり教える、10年後も無理なく返せる「住宅ローン」の黄金ルール

最高の土地を見つけるための羅針盤を手に入れたあなた。家づくりの旅は、次なる大きなテーマ「住宅ローン」へと進みます。これは、家づくりにおける、もう一つの「後戻りできない」重要な選択です。詳しくは『土地』と『お金』で絶対に後悔しないための全知識でも触れましたが、ここではさらに深く、ファイナンシャルプランナー（FP）の視点から、10年後、20年後もあなたの家計を圧迫しないための「住宅ローンの黄金ルール」を伝授します。

多くの人が銀行の「あなたは〇〇万円まで借りられますよ」という言葉を鵜呑みにして、上限いっぱいのローンを組んでしまいます。しかし、それは家計破綻への第一歩。大切なのは「借りられる額」ではなく、「無理なく返し続けられる額」を知ることです。

黄金ルール1：未来年表で「見えない支出」をすべて洗い出す

まずやるべきことは、銀行のシミュレーターに数字を打ち込むことではありません。家族の「未来年表」を作ることです。これから10年、20年、30年の間に、家族にどんなイベントが起こるかを書き出してみましょう。

子供の進学（小学校入学、中学校、高校、大学…）
車の買い替え（5年後？10年後？）
家族旅行（毎年行く？特別な年に豪華に？）
親の介護費用
自分たちの老後資金

これらの「見えない支出」を可視化することで初めて、「住宅ローンに、毎月いくらまでなら回せるのか？」という、本当の安全ラインが見えてくるのです。

黄金ルール2：返済負担率は「手取りの25%」を絶対に超えない

「返済負担率」とは、年収に占める年間ローン返済額の割合のこと。多くの銀行では35%～40%を上限としていますが、これを信じてはいけません。FPが推奨する安全ラインは、税金や社会保険料が引かれた後の「手取り年収」の25%以内です。

例えば、手取り年収が500万円なら、年間の返済額は125万円（月々約10.4万円）が上限。これを超えると、教育費の増加や不測の事態に対応できなくなる可能性が高まります。「25%ルール」、これは絶対に守ってください。

黄金ルール3：金利タイプは「自分の性格」で選ぶ

住宅ローンには、大きく分けて「変動金利」と「固定金利」があります。どちらが良いかは、一概には言えません。これは、あなたの「性格」で選ぶのが正解です。

変動金利が向いている人：金利が低いのが魅力。将来金利が上がっても、繰り上げ返済や貯蓄で対応できる「資金力」と「リスク許容度」がある人向け。
固定金利が向いている人：金利は高めですが、返済額がずっと変わらない安心感が最大のメリット。金利のニュースに一喜一憂したくない、安定志向の人向け。

どちらのタイプが、自分の性格やライフプランに合っているか、じっくり考えてみましょう。

黄金ルール4：繰り上げ返済は「住宅ローン減税後」がお得

手元にまとまったお金ができたら「すぐに繰り上げ返済しなきゃ！」と思いがちですが、少し待ってください。特に、住宅ローン減税（年末のローン残高の0.7%が所得税などから控除される制度）が適用される13年間（※制度による）は、焦る必要はありません。

なぜなら、低金利の現在、ローン金利よりも減税による還付額の方が大きい「逆ザヤ」状態になることが多いからです。繰り上げ返済で元金を減らすより、手元に現金を残しつつ、減税メリットを最大限に享受する方が賢い選択と言えます。まずは手元の資金を厚くし、減税期間が終わった後に、本格的な繰り上げ返済を検討しましょう。

まとめ：住宅ローンは、あなたの人生のパートナー

住宅ローンは、単なる借金ではありません。これから何十年も付き合っていく、あなたの人生のパートナーです。目先の金利の低さや、借りられる額の大きさに惑わされず、自分たちの未来としっかり向き合い、賢い選択をしてください。

そのための第一歩が、信頼できる土地という土台の上で、無理のない資金計画を立てることです。この記事の黄金ルールが、あなたの家づくり、そしてその先の豊かな人生の一助となれば、これほど嬉しいことはありません。