家を買うときって、胸が高鳴る反面、不安もいっぱいだよね。特に「35年住宅ローン」という言葉を目にすると、将来の生活設計や子どもの教育、老後までの資金が頭をよぎって眠れなくなる人も多い。今回の話は、そんな不安を抱えたある家族からの相談をもとに、現実的で実践的な考え方を届けたいと思って書いています。
導入：事務所の縁側からあなたへ
事務所の前に植えた金木犀がこの季節になるとふわっと香るんだ。香りって不思議で、ふと昔の決断や約束を思い出させてくれる。僕はいつも、その香りの中で相談者の表情を思い出すんだよね。今日は、岐阜の近くに住むごく普通の家族から届いた声を、あなたにも届けたい。
相談者は38歳、会社員で年収は約500万円。妻と小学生の子どもが二人。検討しているのは新築一戸建てで価格は約2,800万円だ。自己資金はそれほど多くない。読んだ本の中で「35年住宅ローンは罠」といったテーマや、「贈与型賃貸（会話では“雑用型賃貸”と表現）」という選択肢を知り、興味と不安が混ざった状態で相談に来てくれたんだ。
ある挑戦者の物語 — 佐藤さん一家の不安と興味
佐藤さん（仮名）はこう言っていたんだ。「新築を買ってローンを組むと、Aさん一家のように住宅ローン地獄に陥ってしまうのではないか」と。そして本に書かれていた「贈与型賃貸」という考え方に惹かれつつも、第4章に書かれていた「最大で1600万円の差」というシミュレーションが本当に現実的なのか半信半疑なんだと。
それはとても大切な反応だよね。数字だけを見るとピンと来ないし、本に書かれている仮定が変われば結果も変わる。だからこそ、具体的にどの要素が差額を生んでいるのか、金利が上がったときにどれくらいその差が変わるのかを一緒に紐解いていこう。
まず結論：1600万円という差はどこから来るのか
簡潔に言うと、1600万円という差は主に以下の要素が積み重なって生まれているんだ。
- 金利負担の差：ローンの期間が長く、金利が少しでも高いと利息総額が大きくなります。
- ローン期間の差：新築で35年ローンを組むケースと、例えば短い期間で返済する仕組みや、賃貸ベースの別の選択肢では総利息が変わる。
- 税金や維持費の差：固定資産税、都市計画税、火災保険、修繕費などの持ち家特有のコスト。
- その他の手数料・諸費用：登記費用、仲介手数料、各種保険料や管理費の違い。
つまり、1600万円というのは単一の「マジックナンバー」ではなく、いくつもの要素が長期にわたって積み重なった結果なんだよね。
具体例で考える — 金利1%の差がもたらす影響
ここで、実際に数字を使って少しだけシミュレーションをしてみよう。これは概算だけど、感覚をつかむためには有効だよ。
前提：借入額 2,800万円、期間 35年（420回）、年収 500万円
- 年利 1%（月利約0.000833） → 月々の返済はおよそ79,000円、年間で約948,000円。年収500万円に対して返済比率は約19%。
- 年利 2% → 月々の返済はおよそ92,700円、年間で約1,112,400円。返済比率は約22%。
- 年利 3% → 月々の返済はおよそ107,500円、年間で約1,290,000円。返済比率は約26%。
この試算から分かるのは、金利が1%変動するだけで家計に与える負担が大きく変わることだ。年収500万円の家庭だと、返済比率が20%を超えると「危険信号」が点く可能性がある。というのも、食費、教育費、医療費、車の維持費、老後の貯蓄など、その他の生活費も確保する必要があるからだ。
返済比率の目安 — 20%ルールの意味
よく僕が相談で伝えるのは、住宅ローン返済が世帯収入に占める割合は20%以下が一番安全だということ。これは余裕を持って生活するための経験則だよ。
20%を超えて30%に近づくと、ちょっとした金利上昇や家族の収入減少で家計が立ち行かなくなるリスクが高まる。特に子どもが成長して教育費が増えるタイミングや、配偶者が働けなくなった場合に対応できないことが多いんだ。
隠れたコストを見落とさないで — 所有に伴うランニングコスト
家を持つときに見落としがちなコストもまとめておこう。
- 固定資産税・都市計画税：持ち家なら毎年かかる。自治体や土地評価額によって変わる。
- 火災保険・地震保険：更新が必要な保険料は家計に負担をかける。
- 修繕・メンテナンス費：屋根や外壁のメンテナンス、給湯器や設備の交換など、築年数が進むほど必要になる。
- 管理費・自治会費：地域やマンションなら管理組合費がかかる。
- 税金の滞納リスク：支払いを後回しにすると滞納金利がかかるケースがある。
これらを年間でまとめてシミュレーションすると、月々の実質負担がかなり変わる。だから住宅ローンの返済だけを見て「大丈夫」と判断するのは危険なんだ。
贈与型賃貸（会話では「雑用型賃貸」と表現）の位置付け
本に出てきた「贈与型賃貸」という選択肢は、従来の「自分でローンを組んで住宅を購入する」選択とは違う立ち位置にある。簡単に言うと、所有リスクや初期コストを減らしながら住環境を確保する方法として理解するといい。
ポイントは以下の通り。
- 自己資金やローン負担を抑えられる可能性がある
- 税制や保険、修繕の負担が変わる場合がある
- 所有に伴う益や負担のどちらを重視するかで向き不向きがある
だから「贈与型賃貸が良い」「持ち家が良い」と単純に答えられない。重要なのは、あなたの家族のライフプラン、収入の安定性、将来の優先順位だ。そこで数字で比較して、どちらが自分たちにとって現実的で安心できる選択かを決めていこう。
最悪のケースを想定する — ダウンサイドシナリオ
最悪のケースとは何か。現実的なリスクをいくつか挙げるね。
- 金利が大幅に上がり、返済比率が急上昇する
- 家族のどちらかが長期にわたり働けなくなる
- 突発的な大きな出費（病気、災害、修繕）が発生する
- 物件の価値が下がり、売却してもローン残高を下回る
これらが同時に起きる確率は低いかもしれないけれど、一つだけでも起きれば家計はかなり厳しくなる。だから最悪のケースを想定した上で、行動計画を作ることが大切なんだ。
具体的なアクションプラン — 家族でできる第一歩
相談後に僕が佐藤さん一家に伝えたハッキリしたステップは次のとおりだよ。
- 家計を可視化する：収入・貯蓄・毎月の支出を書き出す。子どもの学費や車の維持費など将来の支出も想定する。
- ローン返済比率を計算する：住宅ローンの年間返済額を世帯年収で割って比率を出す。20%を目安にする。
- ストレステストを行う：金利が+1%、+2%になったときの月々の返済額を自分で計算してみる。金融機関で金利が上がった場合のシミュレーションを必ず確認すること。
- 隠れたコストを見積もる：固定資産税、火災保険、修繕費、管理費を年間で見積もり、月換算する。
- 緊急資金を確保する：生活費の3～6か月分を目安に貯金を残す。
- 選択肢を比較する：新築・中古・贈与型賃貸などを横並びで比較表にして、総支払額とリスクを整理する。
これを一緒にやると、将来起こりうることに対して「準備できている感」が出てきて、不安が大幅に減るはずだよ。
中古住宅のメリット・デメリット（相談者が次回知りたがっていた点）
中古住宅は価格が安いだけでなく、短いローン期間で組めることが多いため総利息が減る傾向がある。ここでは簡潔にまとめるね。
- メリット
- 価格が抑えられることが多く、返済比率を低くしやすい
- 築年数によっては固定資産税の軽減措置を受けられる場合がある
- リフォームをすることで自分好みに安価に仕上げられる
- デメリット
- 設備や構造の劣化リスクがあるため、予期せぬ修繕費が必要となる
- 耐震や断熱など、最新の基準を満たしていないケースがある
- 購入時の検査やリフォームコストがかかる
判断のフレームワーク — 僕が勧める順序
相談に来る人の多くは「まずは感情で選び、その後に数字で後悔する」パターンが多い。逆をやろう。僕が勧めるのはこの順序だ。
- 感情を整理する：何を優先したいか。子どもの学区？通勤？庭？
- 数字を出す：初期費用、月々の実質負担、将来の支出を洗い出す。
- リスクシナリオを作る：金利上昇、収入減、突発費用の3パターンを想定。
- 選択肢を比較する：新築／中古／賃貸（贈与型含む）の総額とリスクを比べる。
- 意思決定し、実行計画を立てる：購入・賃貸を決めたら、貯蓄計画や保険、メンテ計画を作る。
数値で納得するための簡単な計算方法
銀行や不動産業者に言われるままに契約を進めてしまうのは避けてほしい。自分でも以下の簡単な計算表を作ってみて。
- 月々のローン返済額（見積もり）
- 月々の固定支出（光熱費、通信、車、保険など）
- 年間の固定資産税・保険・修繕費を月換算した額
- 合計を世帯月収で割って返済比率を計算する
これが20%以下なら「比較的余裕があるライン」。20%〜30%は慎重に検討。30%以上は再検討を強く勧めるよ。
ゆうやんからのエール — 一緒に安心できる一歩を作ろう
僕もいくつもの失敗と学びを重ねてきた。家づくりや土地活用の選択は、人生を左右する大きな決断だから、数字と感情の両方を大切にしてほしいんだ。
大事なのは「答えが一つではない」ということ。あなたの家族にとって無理のない負担で、同時に未来への選択肢を潰さないこと。僕はそのための整理を一緒にしたいと思っているよ。一人で悩む必要はないし、相談したからといって押し売りはしない。応援する立場で、一緒に次の一手をつくっていこう。
チェックリスト：相談前に揃えておくと話が早く進むもの
- 現在の収入証明（源泉徴収票など）
- 月々の家計表（収入・支出が分かるもの）
- 候補物件の価格・諸費用の見積もり
- 家族の将来プラン（子どもの進学、親の介護など）
- 現在の貯蓄額と流動性のある資産
追伸：あなたの声を直接聞かせてください（公式LINEでの相談）
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よくある質問（FAQ）
住宅ローンの返済比率はどうやって計算すればいいですか？
金利が1%上がったらどれくらい家計に影響しますか？
贈与型賃貸と持ち家、どちらが良いですか？
中古住宅でもローン地獄になる可能性はありますか？
隠れたコストって具体的にどれくらいですか？
まずは何から相談すればいいですか？
最後にもう一度だけ伝えたいこと
家づくりはゴールではなく、新しい生活の始まりだ。経済的な安全を担保しつつ、家族の笑顔が続く選択を一緒に作っていきたい。数字は冷たいようで実は優しい。事前にしっかり数字を見ておくことで、心に余白ができ、家族との時間を安心して楽しめるようになるんだ。
もし「一人で考えるのが不安だな」と思ったら、遠慮なく僕に声をかけてほしい。一緒にあなたの不安を整理して、次の一歩を作っていこう。君の夢を応援する仲間はここにいるよ。