こんにちは、サンタ王ゆうやんこと伊藤雄一です。
事務所の前の街路樹が少しずつ色づき始めると、家族のことや自分の暮らしについて考える時間が増えます。今日は、あるご相談を受けて感じたことを、みなさんと分かち合いたいんだ。長い住宅ローンに疲れた親世代を見て育った世代が、どのようにして無理なく、でも確実に「自分たちの家」を手に入れるか。そのヒントとして、最近注目されている「贈与型賃貸（のような仕組み）」について、僕の視点で整理して伝えます。
まずは、ある家族の物語から
ある日、30代後半の会社員である「鈴木さん」から相談が届きました。奥さんと小学生のお子さん二人、年収は約500万円。貯金は多くない。地元の中古一戸建てを購入して、家族で落ち着きたい。でも、親が長年にわたる住宅ローンで苦しんだ姿を見てきたため、同じ道を歩むことに強い不安がある──そんなお話でした。
鈴木さんは本を読んで「贈与型賃貸」という選択肢を知り、興味を持ちました。でも、本当に現実的なのか、手続きや契約でどんな点に気をつけるべきか、実際にこの方法で家を手に入れた人たちの生活はどう変わったのかを知りたがっていました。
この物語が示す、本質的な問い
- 長期借入（35年ローン）に対する不安をどう解消するか
- 資金が潤沢でない時に、無理なく持ち家を手に入れる現実的な道筋はあるか
- 新しい形の「賃貸→所有への移行」モデルには、どんなメリット・注意点があるか
この3つが、相談の核心だと僕は受け止めました。以下では、相談内容を踏まえて「贈与型賃貸的な仕組み」の仕組み、具体的な進め方、契約でチェックすべきポイント、実例から学ぶメリットとリスク、そして鈴木さんのような立場の人が次に踏むべき具体的な一歩を、わかりやすく整理していくよ。
贈与型賃貸とは？ まずは基本を押さえよう
贈与型賃貸という言葉は様々な形で使われますが、ここで話しているのは「最初は賃貸契約で入居し、一定期間の支払い（賃料や改修費の分割など）を経た後に、土地・建物が譲渡される仕組み」です。伝統的な住宅ローンで一括して借り入れるのではなく、段階的に所有へ移行していくスキームとイメージしてください。
具体的には以下のような流れが考えられます。
- 建物オーナーが家を手放したい意思を持つ（築10〜15年など）
- 現状が良好ならば、必要なリノベーションを施し、入居者（将来的な所有候補）に貸し出す
- 入居者は一定期間、改修費や合意された賃料を支払う（10〜15年という期間もある）
- 期間終了時に、交渉で決められた条件（税金の支払いなど）を満たすと、建物と土地が譲渡される
このスキームは、いわば「リノベーション費用を分割で支払いつつ、最終的に所有権を移す」形になります。オーナー側にとっては空き家対策や将来的な所有者の確保、入居者側にとっては初期資金を抑えて持ち家を目指せるメリットがあります。
なぜ35年ローンが「罠」と言われるのか
35年ローンは確かに月々の返済を抑えて家を買いやすくします。でも、僕が現場でよく見る問題点は次の通りです。
- 総支払利息が大きくなる
- 長期にわたる収入変化やライフイベント（転職、育児、介護など）で返済負担が重くなるリスク
- 家族構成が変わったり住み替えが必要になってもローンが足かせになること
- ローンありきで家族の暮らし方を決めてしまうと、心の自由が減る
だからこそ「35年ローンは危険だ」と一刀両断するのではなく、選択肢の一つとしてリスクを正しく理解し、他の道も検討してほしいんだ。
贈与型賃貸のメリットと、メンタル面での効果
鈴木さんのように、親の住宅ローンの苦労を見てきた人には、次のようなメリットが響きます。
- 初期費用を抑えられるため、家計への負担が小さい
- 期間中に家族で暮らし方や資金計画を調整できるので、生活の安定感が生まれやすい
- 所有が将来的に確定する安心感があり、賃貸のような不安定感とローンの負担感の中間に位置する
- 地域の空き家を活用することで、地域貢献にもつながる
メンタル面では「借金を背負い込む恐怖」から解放される人が多いです。毎月の支払いが家賃的に安定していれば、家族との時間や子育て、将来の貯蓄に気持ちを向けやすくなるんだよね。
注意すべきリスクと契約で確認すべきポイント
一方で、贈与型賃貸には固有のリスクもあります。契約書や交渉でしっかり押さえておくべきポイントをリストアップします。
- 所有移転の条件を明確にする：何年後に、どのような条件で所有権が移るのか。税金や登記費用は誰が負担するのか。
- 賃料と改修費の内訳：支払っている額が何に充てられているか。改修費と実質的な賃料が混ざらないように説明を受ける。
- 契約期間中の修繕負担：大きな故障や自然災害時の対応、保険の適用範囲を明確化。
- 早期解約や中途退去時の取り決め：転勤や家族の事情で途中で出る場合の扱い。
- 譲渡時の税務扱い：贈与税や譲渡所得税、その他税金の負担がどうなるか。専門家に確認すること。
- 第三者への転売・譲渡制限：譲渡後に再売却する際の制約があるか。
- 契約書の透明性：口約束は避け、必ず書面で全てを明記すること。
契約段階で曖昧にしておくと、後でトラブルになりやすい。ここは僕たちのチームがオーナー側と交渉して、鈴木さんのような入居者が安心できる条件に整えていく部分だよ。
実務での進め方：ステップごとに整理する
具体的にどう進めるか。基本的なステップを示します。
- 家族で条件を整理する：居住期間、予算、譲渡希望の有無、生活の優先順位などを話し合う。
- 専門家と相談する：不動産会社、税理士、司法書士、リノベーション会社などに予備相談を行う。
- 物件の選定：築年数、周辺環境、構造、リノベーションの可否をチェック。
- オーナーとの交渉：賃料、改修費、譲渡条件を詰める。ここでプロが間に入ると安心。
- 契約書作成と締結：全条件を明文化し、必要に応じて公正証書や第三者の確認を入れる。
- リノベーション・入居：合意した範囲で改修を実施し、その後居住を開始。
- 期間中の運用と記録：支払いやメンテナンスの履歴を残す。将来の譲渡時に必要になるので重要。
- 最終的な譲渡処理：税金処理、登記、名義変更などを専門家と一緒に行う。
ポイントは「途中で不利にならないように、すべてを書面化しておくこと」と「税務や登記など専門分野は専門家に任せること」。僕たちは交渉や調整、物件探しを一緒にやるから、一人で抱え込まず相談してほしい。
現場でよくある質問と具体的な答え（実例を交えて）
ここでは、相談でよく出る疑問に、現場の経験をもとに答えていくよ。
- 「賃料は本当に未来の所有代金なの？」
支払うお金が改修費に充てられている場合と、純粋な賃料が混在している場合がある。どの部分が「所有に向けた支払い」なのか、計算根拠を確認しよう。 - 「途中で辞めたらどうなる？」
中途解約時の精算方法とペナルティを契約で決めておく。最悪の事態を想定して想定条項を入れておくと安心だよ。 - 「税金で大きな負担が発生するのでは？」
贈与や譲渡に関する税金はケースバイケース。譲渡時に追加費用が発生する可能性があるため、あらかじめ税理士に試算してもらうのが大切。 - 「築年数が古い物件は危険？」
構造や配管、耐震性などは専門家にチェックしてもらってから判断。リノベで直せる範囲かどうかを事前に見極めること。
もう少し具体的な事例：父が建てて息子に貸すケース
僕たちの関わってきた事例で多いパターンの一つに、親が投資として物件を所有し、子どもに貸しつつ将来譲渡するという形があります。これは親が資産として家を持ち、子は初期負担を抑えて住み始められるためウィンウィンになりやすい。
あるケースでは、父親が中古物件を購入し、簡単なリノベを施して息子に貸し出しました。息子は家賃の一部を改修費として積み立て、10年後にまとまった金額で贈与を受ける形で名義を移しました。結果、息子家族は無理のない支払いで家を得られ、父は長期的な資産活用と家族の安定に貢献しました。
もちろん、こうしたスキームは家族間の信頼と明確な書面が前提です。揉め事を避けるためにも、第三者を交えた契約と記録の徹底が重要なんだ。
贈与型賃貸を検討する人へ、僕からの実践的アドバイス
鈴木さんのように「家族と安心して暮らしたい。でもローンは怖い」と感じている人へ、僕からの具体的なアドバイスをいくつか伝えるよ。
- 家族会議を必ず開く：住宅は家族の暮らしそのもの。希望と制約を家族で共有することが出発点。
- 現金の準備だけが全てじゃない：毎月のキャッシュフローを整える工夫（貯蓄プラン、保険見直し、家計の柔軟化）を優先すること。
- 小さく試す選択肢を選ぶ：いきなり大きな決断をするのではなく、期間を区切って試すプランを選ぶとストレスが少ない。
- 専門家に早めに相談する：税理士や司法書士、不動産のプロに早期に状況を見てもらうとリスクが小さくなる。
- 契約は必ず書面で、第三者の確認を：口約束はトラブルの元。公正証書や専門家のチェックを入れること。
チェックリスト：物件を見に行く前に確認すべき10項目
- 築年数と主要な構造部の状態（耐震診断の有無）
- 給排水・電気・ガスの設備状態
- 過去の大きな修繕履歴（屋根、外壁、配管など）
- 周辺環境（交通、生活利便性、学校区）
- 契約期間と譲渡予定の明確化
- 賃料と改修費の内訳書
- 保険加入と災害時の責任分担
- 中途解約時の精算方法
- 譲渡時の税務処理方針（税理士と確認）
- 第三者（専門家）を挟むための合意事項
よくある不安と、僕からの言葉（心のケア）
相談者の多くは、数字だけでなく心の不安を抱えています。「親と同じ苦労を子どもにさせたくない」「万が一の時に家族が困らないか」そんな声が聞こえてきます。僕はいつもこう言っています。
家はお金だけで買うものじゃない。家は、安心と時間を育む場所なんだよね。一歩ずつ設計していけば、必ず新しい形の安心がつくれる。
焦らずに、でも確実に前に進もう。僕は一緒にその一歩をつくっていきたいと思っているよ。
よくある質問（FAQ）
贈与型賃貸って本当に無料で家を手に入れられるの？
契約期間中に建物が大きな修繕を必要としたら誰が負担しますか？
途中で引っ越す場合、支払った分は戻りませんか？
税金はどれくらいかかるのか目安はありますか？
家族でのスキームはトラブルになりやすい？
最後に――僕からのエール
鈴木さんのように「持ち家を本当に手に入れたいけれど、35年ローンは怖い」という思いを抱える人は多いです。選択肢を増やすことで、暮らしに合った無理のない道が必ず見つかります。
僕はいつも「三方よし」の精神を大切にしています。住まいの問題は、家族の幸せ、地域の活性化、そして関わるすべての人にとって良い結果になるべきだと思うんだ。一人で悩まず、まずは家族で話し、専門家に相談して、選べる道を増やしていこう。
今日ここで紹介したポイントは、実際の相談をもとに整理した現場で使える知恵です。もし「うちの場合はどうなるんだろう？」と気になるなら、遠慮なく相談を送ってきてください。僕たちは、あなたと一緒に最適なプランを探していく準備ができています。
追伸：公式LINEでより具体的な相談を受け付けています（無料相談あり）
今日の話が少しでも心に響いたら、公式LINEで気軽に相談してほしい。ブログでは書ききれない細かい条件のすり合わせや、あなたの家族の状況に合わせた試算を一緒に作るよ。今なら「ブログを読んだ」とメッセージをくれた方限定で、無料の個別オンライン相談も受け付けているんだ。
もちろん、相談したからといって強引な営業は一切しないよ。僕はただ、あなたの夢を一番のファンとして応援したいだけなんだ。一緒に一歩を踏み出していこう！
