贈与型賃貸で中古住宅を手に入れる——親のサポートを活かしながら、家族の暮らしを守る現実的な設計図

こんにちは、ゆうやんです。朝、事務所の前を歩いていると金木犀の香りがふわっと届いて、昔の記憶が蘇ることがあります。匂い一つで家族の時間や、守りたいものがはっきりする。今日紹介するのは、そんな「守る暮らし」を実現するための現実的な方法の一つ、贈与型賃貸（増与型の中古住宅活用）についてです。

はじめに：ある家族から届いた相談

先日、岐阜県のある市に住む30代半ばの男性から電話相談がありました。奥さんと小さなお子さんが二人、世帯年収は約600万円。自己資金は多くないけれど、郊外の自然が残る場所で子どもを伸び伸び育てたい。そこで目をつけたのが中古住宅と、親御さんからの資金援助を組み合わせた「贈与型賃貸」という方法でした。

彼が話してくれた言葉が印象的でした。「中古住宅の方が初期の負担が抑えられそうだなっていう安心感がある」。幼少期に親が新築を建てるのを見て、家計がずっと苦しそうだった記憶がある。それが、なるべくリスクを抑えて暮らしたいという強い動機になっているんですね。

贈与型賃貸とは何か？シンプルな概念整理

贈与型賃貸は、一言でいうと親や身内からの経済的な支援を活用しつつ、最初は賃貸のように支払っていき、一定期間後に所有へと移行する考え方です。動画内でも触れたように、家賃に似た形で支払いを継続し、10年程度で自分たちのものにしていく運用が一例としてあります。

ポイントは二つ。まず中古住宅を選ぶことで初期費用を抑えられる点。次に親の資金援助を「贈与」や「支援」として受けることで、住宅取得におけるキャッシュ負担を軽減できる点です。結果としてローンを低く抑えられ、毎月の支払が家計に優しい形になります。

誰に向いているか？相談者のケースを例に考える

今回の相談者は世帯年収約600万円、自己資金はそこまで多くない。希望は「ローンに縛られすぎず、子どもをのびのび育てられる家」。こうした条件の家族にとって、贈与型賃貸は非常に相性が良い選択肢になり得ます。

• 初期費用を抑えたい
• 親からまとまった支援が期待できる
• 地方で暮らすことに抵抗がない、むしろ望んでいる
• 長期的に同じ家で暮らしたい

ただし重要なのは「暮らしのビジョン」を具体化すること。どんな暮らしを何年したいのか、通勤や子育て、近隣の利便性はどうか。家は単なる資産ではなく、日々の暮らしを作る器だからです。

具体的なメリットと注意点

メリット

• 初期費用の軽減：新築に比べ中古は安く、改修を含めてもトータルで負担が少ない場合が多い。
• 家賃感覚での支払いから所有へ：家賃のような支払いで段階的に所有権を得る設計は、精神的にも資金計画上もハードルが下がる。
• 親の支援を有効活用：贈与や一時的な支援を活かせば、手元資金を温存して生活の安心度を上げられる。

注意点（必ず押さえておくべき）

• 税制の扱い：贈与には税金の問題が伴います。年間の基礎控除や、住宅取得に関する特例などの適用可否は税理士に確認を。書面での記録化が必須です。
  （参考までに、一般的な贈与の基礎控除は年間110万円。ただし住宅取得等の非課税特例など、要件によって変わります。まずは税理士へ相談を）
• 資金の出所と記録：親からの現金授受は銀行振込の履歴、贈与契約書などを残しておくこと。将来の相続トラブル防止にもつながります。
• 金融機関の審査：大きな贈与を受けた場合、金融機関は資金の出所や連帯保証の有無を確認します。事前に銀行や住宅ローン担当と情報を共有しておくと安心です。
• 建物の検査とリフォーム費用：中古住宅は外見だけで判断せず、必ず建物調査（インスペクション）を行い、必要な改修費を見積もってください。
• 家族関係・心理的負担：親からの資金援助は感謝と同時に心理的な負担を生むこともあります。役割や期待値を言葉で擦り合わせることが大切です。

実務的なステップ：失敗しないための順序

1. 暮らしの設計を具体化する
   どんな暮らしを何年したいのか。通勤時間、子育て、地域コミュニティ、車の必要性。これらがぶれていると、どんな家を選ぶべきか見えなくなります。
2. 親との話し合いを整える
   資金援助の意思と範囲、期限、返済や贈与の形（無償贈与、貸付、先払い家賃の相殺など）を話し合い、合意を文書化します。口約束はトラブルのもとです。
3. 税理士に相談する
   贈与税、住宅取得資金に関する非課税措置、将来の相続影響を専門家に確認。身近に税理士がいない場合は、信頼できる専門家の紹介を受けるのが確実です。
4. 物件のインスペクションと改修見積り
   物件の現状把握は必須。耐震、給排水、配線、断熱、シロアリ被害の有無などをチェックし、改修に必要な費用を把握します。
5. 契約設計（賃貸契約と贈与の整合）
   賃貸契約書に「賃料の一部を将来の所有権に充てる」などの条項を入れるなら、法的に有効な形に整えておくこと。第三者の弁護士チェックや公正証書化も検討しましょう。
6. 住宅ローンや保険の組み立て
   ローンを利用する場合は、贈与後の資金計画を踏まえた借入額・返済期間のシミュレーションを。火災保険や地震保険の加入も忘れずに。
7. 暮らし始めた後の運用ルールを決める
   維持管理の責任分担、修繕費の負担ルール、将来の段階的な所有移転に関するスケジュールなどを明文化しておくと安心です。

よくある誤解と現実的な答え

「親からもらえば税金はかからない」
この誤解はよくあります。事実、年間110万円の基礎控除はあるものの、まとまった金額を一度に贈与すると贈与税の課税対象になる可能性が高いです。住宅取得に関する特例が使える場合もありますが、要件が細かいため税理士と必ず確認してください。

「賃料を支払えばすべて丸く収まる」
賃料を積み上げて最終的に所有権に移すスキームは有効ですが、当初の取り決めが曖昧だと後で争いになります。何年で所有にするのか、途中で解約した場合の取り扱いはどうするのか。それらを契約で明確にしておくことが重要です。

岐阜のような地方で現実的に使えるか？

地方で中古住宅を活用するメリットは大きいです。土地価格や建物価格が都市部に比べ抑えられているため、改修費を含めても初期投資を抑えやすい。さらに自然環境や地域コミュニティを重視する家族にとっては、暮らしの質が高い選択肢になります。

ただし地方ゆえに注意点もあります。公共交通や医療、教育機関の距離、将来の資産流動性などは物件選定時にしっかり調べておきましょう。駅から遠くても車での生活が前提ならば問題ないですが、子育て期の利便性も重要です。

感情面の整理——親から資金を受けるということ

お金の話はどうしても心の問題に触れます。相談者も「親からお金をもらうと精神的なプレッシャーがある」と率直に話してくれました。これは自然な感覚です。

だからこそ、金銭のやりとりだけでなく、期待値の合わせ方が大切です。親は「助けたい」という純粋な気持ちかもしれない。一方で子は「甘えたくない」と思うかもしれない。双方が安心して関係を続けられるよう、第三者を交えた話し合い（税理士、司法書士、ファミリーカウンセラーなど）をおすすめします。

具体例：10年で「賃料を払いながら所有する」スキームのイメージ

一つのモデルケースを示します。これはあくまで一例ですが、検討の際の参考になるでしょう。

• 物件価格（中古＋改修）：2,000万円
• 親からの支援：頭金として500万円を贈与または前払い
• 残額を住宅ローンで賄うか、家賃相当額を親へ支払い、10年後に所有権を移転
• 家賃の一部を所有代金の前払として扱う条項を契約で明確化

この設計であれば、月々の負担が抑えられ、生活の安心度が高まります。ただし贈与税の扱いや将来の名義移転での税務、親の相続に与える影響については必ず専門家検討が必要です。

チェックリスト：相談前に準備しておくこと

• 家族の暮らしのビジョンを言語化する（通勤時間、子育て動線、車の有無）
• 親の支援可能額、その資金源の確認（贈与か貸付か）
• 物件の候補があれば所在地、築年、間取り、写真、基本情報
• 既存の貯蓄額、毎月の支出と予想される住宅費の想定
• 身近に相談できる税理士や司法書士がいない場合は紹介を用意しておく

僕からのエール（これがいちばん伝えたいこと）

僕はいつもこう伝えています。家づくりや住宅取得は数字だけの話じゃない。暮らしの中の「安心」と「挑戦」の両方を支えるための設計です。親の支援を受けることは決して恥ずかしいことではない。むしろ家族というチームで未来をつくる一つの形です。

でも、だからこそ、感情や税金や契約の面もしっかり整理して、三方よしで進めていこう。あなたの家族も、支えてくれる親も、将来の相続人も、みんなが納得できる設計にしていくことが大切です。一緒に一歩ずつ進んでいこう！

よくある質問（FAQ）

次の一手——僕からの具体的な提案

もし今、あなたの胸の中に「これだ」と思う暮らしのイメージが少しでもあるなら、まずはそのイメージを言葉にしてみてください。それがないと、どんな家が本当に合うかわかりません。

次に、親御さんとお金の話をする前に、税理士へ一次相談をしておくこと。贈与の形、非課税の適用可否、将来の相続への影響を把握するだけで、選べる選択肢の幅がぐっと広がります。

追伸：僕の公式LINEで一緒に考えませんか？

今日の話が少しでも心に響いたなら、僕に直接相談してください。僕の公式LINEでは、ブログでは書ききれない個別の事情に踏み込んだ相談を受け付けています。今なら友だち追加していただいた方限定で無料の個別オンライン相談も実施中です。

相談したからといって無理な営業は一切しません。僕はただ、あなたの夢を応援する一番のファンでありたいだけです。家族の未来を一緒にデザインしていきましょう。じっくり話を聞かせてくださいね。