なぜ家が“タダ”でもらえるの？　贈与型注文戸建賃貸の本質と、あなたにとっての選び方

こんにちは、サンタ王ゆうやんこと伊藤雄一です。

導入：事務所前の風景と言葉のはなし

事務所の前にある小さな植木鉢のゼラニウムが、春になるとまた元気に花を咲かせてくれました。植物って、手をかけるほどに応えてくれる。人との関係も家も、同じなんだよね。

今日は、聞くとちょっと驚くけれど、実際に多くの人の暮らしを変えてきた住まいの仕組みについて話します。「借りていた家が最後にあなたのものになる」──そんな暮らし方が現実に可能になるケースがあるんです。

まず結論を素直に言います

贈与型注文戸建賃貸は、地主の土地を借りて建てた家に、長期間（たとえば25年）住み続けることで、その建物が最後に入居者へ贈与されるという仕組みです。入居中は家賃を払いながら自由設計の家に住み、契約期間満了後に「ありがとう」の気持ちとして建物を譲り受けるという形になります。

「どうして家がただでもらえるの？」という素朴な疑問はとても大事。ここでは、仕組みの背景、メリット・デメリット、注意点、実際にどんな人に向いているかまで、僕の経験と理念を交えて丁寧に解説していきます。

なぜ“贈与”が成り立つのか：建物の価値の現実

まず大前提として、建物は時間とともに価値が下がります。車と同じだと僕はいつも例えています。新築は当然価値が高いけれど、築20〜25年も経てば建物自体の市場価値は大きく下がるんです。土地の価値は別として、建物は物理的にも経済的にも劣化していきます。

地主さんにとって、築25年の建物をわざわざ解体して新たに更地にするにはコストがかかります。売却しても建物の価格はほとんど期待できない。そこで、「長く大切に住んでくれた人に、最後に家を譲る」という選択肢が生まれるわけです。

具体的な考え方

• 建物は時間が経つと減価償却で価値が落ちる
• 地主は土地の価値を残しつつ、無駄な解体費や売却コストを避けたい
• 入居者は家賃という対価を払いながら将来の家を得られる可能性がある

この三つがうまく噛み合うと、大家さんも入居者も、そして家を建てる側（僕たちのような作り手）も、三方良しの関係が生まれます。僕はこれを「応援される家づくり」と呼んでいるんだ。

贈与型の実際の流れ（新築の場合）

新築で贈与型を採用する場合、おおよその流れはこうなります。

1. 地主が土地を提供する、または地主と連携して土地を活用する
2. 入居希望者（家族など）が自由設計で家を建てる
3. 入居者は期間（例：25年）の定期賃貸契約で家賃を支払う
4. 契約期間満了時に、建物は契約通り入居者に贈与される

ポイントは、これが契約でしっかり定められていること。口約束ではなく、書面と法的な取り決めで明記することで、後々のトラブルを防ぎます。

中古物件での活用例

中古住宅の場合、既に建物の価値が下がっていることが多いので、贈与までの期間を短めに設定することができます。たとえば15年〜20年といった設定が現実的になるケースもあります。

中古だと初期費用を抑えやすく、短めの期間で持ち家化を目指せるのが魅力。リフォームと組み合わせれば暮らしやすさを保ちながら、費用対効果も高められます。

誰に向いているのか：具体的な人物像

この仕組みが特に向いているのはこんな方です。

• 家賃を無駄にしたくない人：払った家賃が将来の財産につながる可能性がある
• 将来はマイホームが欲しいけれど、今すぐ購入は不安な人
• 自由設計で自分らしい家に長く住みたい人
• 土地を活かした地域とのつながりを大切にしたい人

逆に転勤の可能性が高い方や、短期間での売却を前提にしている方には向かないことが多いです。

メリットをもう少し掘り下げる

贈与型には魅力的なメリットがたくさんあります。いくつかピックアップしましょう。

• コスト面のメリット：場合によっては、普通に家を買うよりも1000万円以上お得になるケースもあります。初期資金が少なくても自由設計の家に住めるというのは大きい。
• 精神的なメリット：「家賃を払っているだけ」と感じにくい。長く住むほど将来の自分の財産になるという安心感が暮らしを豊かにする。
• 地域との関係性：地主さんと入居者、作り手がつながることでコミュニティが生まれ、三方よしの関係が育つ。
• 自由設計の楽しさ：自分たちの暮らしに合わせた家を建てられるので、住まいの満足度が高い。

よくある疑問と注意点

一方で、注意してほしい点もあります。ここは正直に伝えます。

• 契約の明確さが必須：贈与の条件、期間、メンテナンス負担、修繕の責任などを契約書に明記しておかないとトラブルになりやすい。
• 税金の問題：贈与に関わる税金や固定資産税の扱いは状況によって変わります。税理士や専門家への相談が必要。
• 修繕や老朽化：入居中の修繕負担や設備更新の取り決めをどうするかは重要です。大家さんと入居者で責任範囲を明確にすること。
• 地主の信頼性：地主さんの信用や長期的な姿勢が重要。誠実な地主であるかどうかを見極めることが大切です。

契約書で確認すべき項目

実務的にチェックすべきポイントを挙げます。契約前にこれらを確認しておくと安心感が違います。

• 贈与が行われる具体的な条件と時期
• 家賃の設定と増減ルール
• 建物の所有権移転に関する手続きと費用負担
• 修繕・維持管理の責任分担
• 契約途中での解約条件とその際の取り扱い
• 税務上の扱いについての確認（可能なら税理士の意見を得る）

ケーススタディ：数字で考える贈与型の魅力

ここでは具体的な一例でイメージを膨らませてみよう。数値は一例で、地域や条件で大きく変わりますが、考え方の参考になります。

ある地域で、自由設計の新築を建てる総額が3000万円だったとします。通常、これを住宅ローンで購入する場合、頭金や金利を含めた総支払額はローン条件によりますが、数千万円の負担が長期にわたり続きます。

一方、贈与型で毎月の家賃が10万円、25年間住んだ場合の総家賃は約3000万円になります。一見同等に見えますが、次の点が違いを生みます。

• 家賃はその地域の賃料水準に合わせて設定され、物件完成時に頭金を大きく用意する必要がない
• 25年後に建物が贈与されることで、入居者は頭金なしで持ち家を得ることができる
• 地主側は長期にわたる安定収入と、解体費用の回避、地域住民との良好な関係を維持できる

このように単純に金額を並べるだけでは見えない価値があるのが、この仕組みの面白さなんだ。

贈与型を検討する際の実務的チェックリスト

検討を始めるときに使えるシンプルなチェックリストです。一つずつ確かめていきましょう。

1. 地主さんの信頼性と背景を確認する
2. 契約書の条項を専門家に確認してもらう
3. 贈与に伴う税金の可能性を税理士に相談する
4. 家賃水準と周辺相場を比較する
5. 修繕負担や設備更新のルールを明確にする
6. 自分たちのライフプラン（転勤、家族構成変化）と照らし合わせる

よくある誤解を解く

贈与型について、よく聞く誤解に答えます。

• 「契約どおりにいかないのでは？」：契約書で明確に取り決め、必要なら公正証書などで強化すればリスクは低くなります。
• 「税金で高額な請求が来るのでは？」：贈与税や所得税の扱いはケースバイケース。事前に税理士へ相談し、適切な対策を取りましょう。
• 「地主に不利では？」：地主にとっては解体費の回避や長期にわたる安定収入、地域貢献が得られるというメリットがあります。三方よしのバランスが重要です。

僕の理念：三方よしと応援の循環

家づくりは単なる建物のやり取りではありません。人と人との縁が生まれ、地域が育つ。だからこそ「三方よし」は僕たちの指針です。

贈与型は、単にコストを節約する手段ではなく、地主、入居者、作り手が互いに応援し合う仕組みになり得ます。僕はいつも、関わる全ての人が笑顔になれる選択を一緒に考えたいと思っています。

あなたへ届けたいエール

もし今、家のことで不安や悩みを抱えているなら、それだけであなたは前に進もうとしている証拠です。全てを完璧に理解してから動く必要はない。まずは一緒に現状を整理して、あなたに合う選択肢を見つけていきましょう。

「家は住む人の人生を育てる場所」僕はそう信じています。だからこそ、暮らしが未来につながる形を一緒に作りたいんだ。

相談の流れと僕からの提案

相談はまずあなたの今の状況や不安を聞かせてもらうところから始まります。僕は話を聞くときに、数字だけで判断はしません。人生設計や家族構成、仕事のこと、将来の夢まで一緒に整理していきます。

その上で、贈与型が合うかどうかを具体的に検討し、必要なら契約書の確認や税務のプロと連携して安全な形にします。強引な営業は一切しない。僕がしたいのは、あなたの一番の応援団になることだから。

最後に：あなたの声を、直接聞かせてください

今日の話が少しでも心に響いたなら、とても嬉しいです。僕は一人ひとりの人生が笑顔で満ちる家づくりを本気で応援したい。もし今、家づくりや土地活用で迷っていることがあれば、どうかその地図を僕にも見せてほしいんだ。

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相談したからといって、無理な営業をすることはありません。僕はただ、あなたの夢を全力で応援する一番のファンでありたい。それだけなんだ。あなたの声を聞けるのを、心から楽しみにしています。一緒に、一歩ずつ進んでいこう！