こんにちは、サンタ王ゆうやんこと伊藤雄一です。今日は、家族の将来を考えて中古住宅の購入と「増改築付きの賃貸（贈与型賃貸）」を検討しているパパから届いた相談を、ひとつの物語として受け止めながら、一緒に具体的な選択肢と次の一歩を描いていきたいと思います。
はじめに — あるパパからの相談を聞いて感じたこと
相談者は38歳、妻と小学生の子どもが二人。年収は約500万円で、手元資金は多くない状態。住んでいる地域に築20年ほどの中古住宅があり、そこを「増改築を前提に使っていけるかどうか」を検討しているという内容でした。
その背景には二つの大きな感情があって、一つは親からの「家を持て」というプレッシャー。もう一つは「親はずっと賃貸で、実際に年を取ったときどうするのだろう」という漠然とした不安です。こうした複雑な心の動き、実はとても多くの家族が抱えています。
僕がまず伝えたいのは、所有と賃貸の選択は「正解が一つだけ」ではないということ。大事なのは、自分たち家族が何を大切にしたいのか、そしてそのためにどのリスクを受け入れられるかを明確にすることなんだよね。
増改築を前提にした中古住宅選びとは何か
あなたが考えているのは、いわゆる「中古住宅を買って使いながら将来的に手を入れていく」スタイルです。ここでは「贈与型賃貸」や「増改築付きの賃貸活用」と呼ばれる考え方が関係してきます。簡潔に言うと、初期費用を抑えつつ、契約上の条件に沿って一定期間は大家（もしくは譲渡者）が固定資産税や保険などを一部負担し、その期間が終わった段階で所有権の移転や再交渉を行う、といったスキームです。
このスタイルのメリットは、初期の支出を抑えられる点と、最初の数年間はコストが読みやすく家計の安定につながる点。短期的に貯蓄や教育費の準備に回せる余地が生まれることが多いんだ。
なぜ「10年」という期間がよく出てくるのか
相談で出てきた例のように、契約期間を「おおむね10年」とするケースが多いのは、税制・保険・住宅の耐用年数感覚などを総合的に判断した結果です。最初の10年で大きな修繕が必要になる可能性は低く、大家側が一定の負担をすることで借り手側は生活の土台を固められる。そこから次のフェーズへ移行するタイミングというイメージですね。
よくある勘違いと押さえておきたいポイント
- 所有権が勝手に移るわけではない — 契約書で明確に取り決めがない限り、住んでいるだけで自動的に「自分のもの」になるわけではありません。契約条件をきちんと整理しておこう。
- 税金や保険の扱いは契約次第 — 固定資産税や都市計画税、火災保険などを誰が負担するかは重要な交渉ポイント。相談者のケースでは最初の10年は大家が負担する想定でしたが、これは契約で確認すること。
- 「家賃に上乗せされる」ことを理解する — 大家が税や保険を負担する分、月々の賃料はやや高めに設定されることが多いです。その上で、将来の買い取りや移行の条件をシミュレーションすることが大切。
税金と維持費を具体的にイメージする
相談者が気にしていた点のひとつに「維持費や将来の修繕費」があります。これは家計にとって非常にリアルな不安です。ここで大事なのは、「誰が何をいつまで負担するのか」を契約段階で明確にすること。
例えばある契約では、最初の契約期間中（仮に10年）は大家が固定資産税・都市計画税・火災保険を負担し、その分を含めた形で月々の賃料を設定します。借り手は家賃を支払う代わりに、大きな税や保険の突発的な支払いリスクを背負わずに済みます。結果として、その期間は教育費や貯蓄に回せるお金が生まれることがよくあります。
ただし注意点がひとつ。大家が負担している分は月々の家賃に反映されているため、トータルの支払額を長期で比較すると「賃貸＋大家負担」と「自分で所有して維持する場合」のどちらが総合的に得になるかは状況次第です。だからこそシミュレーションが必要なんだよね。
簡単なシミュレーション例（イメージ）
実際の数字は個別に大きく変わりますが、考え方の参考になるざっくりの例を示します。
- 中古住宅購入＋自己負担のケース：頭金＋住宅ローン＋毎年の固定資産税・保険・修繕費を自己負担
- 贈与型賃貸のケース：初期費用が小さく、最初の10年は大家が固定資産税・保険などを負担。家賃は高めだが家計の流動性が高まる
この二つを同じ期間（例えば10年）で比較すると、初期の10年は賃貸の方が現金フローが楽になりやすい。一方、長期で見た税負担や資産形成の面では所有の方に利点が出る可能性もあります。ここで重要なのは「どの期間に何を重視するか」。教育費のピークがこれからであれば、まずはキャッシュを残す選択が合理的ということもあり得ます。
10年後に「そのまま買い取る」ことは現実的か
相談で出た「10年後にそのまま買い取れるの？」という疑問。これは契約でどう定めるかによります。
選べる方法は主に三つ。
- 期間満了後に無条件で所有権を移転する約束をする方法
- 満了時に市場価格や事前に合意した算定方法で買い取りを行う方法
- 満了時に再契約や他の選択肢を協議する柔軟型
実務上よくあるのは二番目か三番目です。第一の「無条件で移転する」は贈与と税務上の問題が発生しやすく、税務署の見解によっては贈与税の対象になってしまうリスクもあります。だからこそ事前に税理士や司法書士と相談して、税負担がどうなるかをシミュレーションしておくことが不可欠なんだ。
相談者のケースでは「10年後には土地と建物は相談者のものになる、という認識があった」ようですが、ここは正確な約束として契約書化し、税務面の見積もりを取ることを強く勧めます。
交渉とタイミング — いつ何を決めるべきか
交渉のタイミングは早ければ早いほどいい。物件を見つけたら、以下の点をまず押さえましょう。
- 契約書の骨子を確認する — 期間、税と保険の負担、修繕責任、買い取りの条件、解除条項。
- 査定とインスペクションを必ずする — 構造躯体や雨漏りなど、想定外の修繕リスクは家計を圧迫します。第三者の建物調査を受けるべき。
- 税務相談を早めに — 贈与税や固定資産税の扱い、将来の相続税などの影響は専門家にシミュレーションしてもらう。
- 支払いプランを家族で共有する — 先に家族と方向性を揃えておくと後々のトラブルを避けられる。
交渉で特に盛り込むべき条項（チェックリスト）
- 最初の契約期間と延長の可否
- 固定資産税・火災保険・都市計画税の負担者とその期間
- 大規模修繕の判断基準と費用負担の分担
- 売買に移行する場合の価格算定方法（事前合意）
- 契約解除時のペナルティや再交渉のプロセス
- 第三者機関による建物調査の結果を前提条件にする条項
家族との話し合い方 — 決めるべきポイントを明確に
相談者は「家族でまだきちんと話していない」と言っていました。ここは非常に重要なポイントです。家は家族が暮らす場所。賃貸であれ所有であれ、意思決定に関わるべき人全員の声を聴く時間を取ることが成功の鍵になります。
話し合いの進め方はシンプルです。焦らず段階を踏むこと。
- 家族それぞれが不安に感じていることを洗い出す（お金・手間・将来の安全など）
- どの期間に何を優先したいかを共有する（例：子どもの教育費が当面優先か、将来的な資産形成が優先か）
- それぞれの選択肢の「生活イメージ」を描く（賃貸で自由に動ける暮らし、所有して手を入れていく暮らしなど）
- 必要なら専門家（税理士・建築士）に参加してもらい、数字とリスクを示す
家族が納得できることが第一。納得しないまま決めると、後でストレスになりやすいからね。
実際に動くためのステップバイステップ計画
ここまで読んで「よし、具体的に動こう」と思ったら、下のフローを参考にしてみてください。僕が相談を受けるときにすすめる、現実的で安全な進め方です。
- 物件の候補をいくつかピックアップ
- 建物インスペクション（第三者）を依頼し、重大な瑕疵がないか確認
- 賃貸条件と移行条項について大家側と仮合意
- 税務・法律の専門家に相談し、税負担をシミュレーション
- 家族で合意形成。必要なら家計の再設計を行う
- 契約書を専門家にチェックしてもらい、署名
- 契約期間中は定期点検と小まめなコミュニケーションを忘れずに
- 満了時に再評価し、合意に基づいて移行または再契約
リスク管理と備え — 不安を安心に変える具体策
どんな選択をしてもリスクはゼロにはなりません。だからこそ、起きうるリスクを事前に列挙し、備えを作っておくことが大切です。
- 大規模修繕のリスク — 事前のインスペクションで予測可能な範囲を洗い出し、予備費を計上する。
- 税制の変更リスク — 税制は将来変わる可能性があるため、税理士に最低限の想定シナリオを作ってもらう。
- 契約トラブルリスク — 契約条項に曖昧さがないか、弁護士や司法書士に確認する。
- 生活の変化リスク — 転職や収入減少に備えて緊急時の返済・家賃支援プランを用意する。
僕からのメッセージ — 三方よしの家づくりを目指そう
君が今抱えている不安はとても自然なものだし、家族を思う気持ちは何より尊い。僕はいつも「三方よし（買い手よし、売り手よし、世間よし）」の精神を大切にしているけれど、住宅選びにも同じことが言えると思うんだ。
住まいは単なるモノではなく、人と人をつなぐ場所であり、未来への投資でもあります。短期の安心と長期の資産形成、そのバランスは家族ごとに違う。だからこそ、数字だけでなく「どんな暮らしを大切にしたいか」を見失わず、一緒に最適解を探していこう。
よくある質問（FAQ）
贈与型賃貸とは具体的に何を意味しますか？
固定資産税や火災保険は誰が負担するのが一般的ですか？
10年後に確実に買い取れる保証はありますか？
中古住宅の維持費が心配です。どう備えればよいですか？
交渉で特に注意すべきポイントは何ですか？
最後に — 一緒に次の一歩をつくろう
ここまで読んでくれてありがとう。あなたの考えている「中古住宅＋増改築（贈与型賃貸）」は、家族の状況や優先順位によってはとても有効な選択肢になり得ます。ただし、成功させるためには事前の対話、専門家の確認、そして家族の合意が不可欠です。
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今日の話が少しでも前に進むきっかけになれば嬉しいです。一緒に、三方よしの家づくりをしていこう！
公式LINEでの無料相談のポイント
- 物件の状況を教えてください（築年数、間取り、場所など）
- 現在の家計のざっくりした情報（年収・住宅費の目安）
- 家族の優先順位（教育・転勤の可能性・親の介護など）
